Maastricht: Beleggen in een internationale studentenstad met allure

Maastricht voelt als een kleine hoofdstad. Je wandelt er door historische straten, ontdekt verborgen hofjes en je proeft een internationale sfeer die je niet snel elders vindt.

Als belegger zie je hier iets heel waardevols: een stabiele markt met een groeiende vraag naar studentenwoningen. De universiteit trekt elk jaar duizenden nieuwe studenten, en veel van hen blijven langer dan alleen een studiejaar. Dat is een goudmijn voor wie slim investeert in verhuurhypotheek en vastgoed.

Waarom Maastricht een slimme keuze is voor beleggers

Maastricht telt ruim 12.000 studenten en dat aantal groeit gestaag. De stad is compact, dus elke vierkante meter is waardevol.

Studenten willen dicht bij de campus wonen, bij de uitgaansstraat of in een rustige wijk met goede verbindingen. Het aanbod is schaars, waardoor de huurprijzen stabiel blijven en soms zelfs stijgen.

Een verhuurhypotheek is hier vaak de start van je belegging. Je koopt een appartement of kamer, financiert een deel met een speciale verhuurhypotheek en verhuurt het direct aan studenten. De rentes liggen meestal tussen de 4,2% en 5,1% bij een annuïteitenhypotheek voor verhuur. Je eigen inleg begint bij ongeveer 20% van de aankoopprijs, inclusief kosten koper. Een appartement van €275.000 vraagt dus minimaal €55.000 eigen geld.

Tip: Bereken je maximale hypotheek op basis van je huurinkomsten, niet alleen op je salaris. Verhuurhypotheken kijken naar de stabiele huurstroom.

De kern: werken met het WWS en huurcontracten

Het Woningswaarderingsstelsel (WWS) bepaalt hoeveel punten een woning krijgt. Die punten vertalen zich naar een maximale huurprijs.

Voor studentenwoningen geldt vaak een zelfstandige of onzelfstandige woning. Bij zelfstandige woningen tel je punten voor oppervlakte, sanitair en energie. Bij onzelfstandige kamers telt vooral de gedeelde voorzieningen. Een gemiddelde studentenkamer van 18 m² met eigen sanitair en gedeelde keuken scoort vaak tussen de 100 en 120 punten.

Dat levert een huurprijs op van ongeveer €450 tot €600 per maand. Appartementen van 50 m² met energielabel A of B kunnen oplopen naar €750 tot €900 per maand, afhankelijk van de locatie en voorzieningen.

Huurcontracten voor studenten zijn meestal tijdelijk, vaak voor 12 maanden met optie tot verlenging.

Je sluit een huurovereenkomst die voldoet aan de Leegstandwet of de Huurcommissie-regels. Zorg dat je de juiste clausules opneemt, zoals een opzegtermijn van één maand en duidelijke afspraken over servicekosten.

Box 3, verduurzaming en rendement: de cijfers op een rij

Beleggen in vastgoed valt in Box 3. Je betaalt belasting over het forfaitaire rendement, niet over je daadwerkelijke huurinkomsten.

Voor 2024 ligt dat rendement tussen de 2,47% en 5,53%, afhankelijk van je totale vermogen. Een pand van €300.000 levert dus een belastingheffing op van enkele duizenden euro’s per jaar, los van je hypotheeklasten.

Verduurzaming is geen optie meer, het is noodzaak. Studenten willen zuinig wonen en de overheid stelt steeds strengere eisen. Een label A of B is geen luxe, het is een vereiste voor een goede huurprijs. De investering in zonnepanelen, isolatie en een warmtepomp betaalt zich terug in een hoger rendement en een lagere energierekening voor de huurder.

• Isolatie van dak en muren: €8.000 - €15.000
• Zonnepanelen (8-10 panelen): €4.000 - €6.000
• Hybride warmtepomp: €3.500 - €5.500
• Label A of B behalen: €1.500 - €3.000

Een pand met label A levert vaak 5% tot 7% bruto rendement op, afhankelijk van de huurprijs en kosten.

Na aftrek van hypotheeklasten, belasting en onderhoud blijft er een netto rendement over van 2% tot 4%. Dat klinkt misschien bescheiden, maar de waardestijging van het pand en de stabiele huurstroom maken het aantrekkelijk op de lange termijn.

Verschillende modellen en prijsindicaties

Je kunt kiezen voor verschillende beleggingsmodellen. Een appartement kopen en verhuren aan één huishouden is eenvoudig en overzichtelijk.

Een kamer in een gedeeld huis verhuren aan meerdere studenten levert meer op, maar vraagt meer beheer. Je kunt ook kiezen voor een studentencomplex met meerdere kamers onder één dak. De impact van nieuwe verhuurregels op dergelijke kamerverhuur is aanzienlijk. Een appartement van 60 m² in het Jekerkwartier kost gemiddeld €325.000.

Na verduurzaming naar label A verhuur je het voor €850 per maand. De bruto opbrengst is dan 3,1%.

Een kamerverhuurpand met 6 kamers in de Boschstraat kost ongeveer €450.000. Na renovatie en verduurzaming leveren de kamers elk €500 per maand op, totaal €3.000 per maand.

Dat geeft een bruto opbrengst van 8%. Vastgoedbeheer is hier essentieel. Je kunt een beheerder inschakelen voor 6% tot 8% van de huurinkomsten. Zij regelen de huurcontracten, het onderhoud en de contacten met studenten.

Zelf beheer bespaart kosten, maar vraagt tijd en kennis. Kies wat bij je past.

Let op: Een verhuurhypotheek vraagt een minimumhuurinkomen. Reken uit of je huurinkomsten de hypotheeklasten dekken, inclusief leegstand en onderhoud.

Praktische tips voor je eerste belegging in Maastricht

Start met een kleine investering. Een kamer of klein appartement is makkelijker te verhuren en minder risicovol.

Kijk naar wijken zoals Randwyck, Heugem of de Boschstraat. Deze wijken zijn populair bij studenten en bieden goede huurprijzen. Houd bij je aankoop rekening met de invloed van studentenstops op de vastgoedwaarde en check altijd het WWS voordat je koopt.

Vraag de gemeente om een puntentelling of schakel een adviseur in. Zorg dat je pand voldoet aan de eisen voor energiebesparing en brandveiligheid.

Dat voorkomt problemen en zorgt voor een stabiele huurstroom. Sluit een verhuurhypotheek af bij een gespecialiseerde geldverstrekker. Zij begrijpen de markt en bieden producten die passen bij beleggers. Vraag offertes aan bij minimaal drie partijen en vergelijk de rentes en voorwaarden.

Plan je verduurzaming stap voor stap. Begin met isolatie en zonnepanelen, dan pas met een warmtepomp.

Gebruik subsidies zoals de Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE) om de kosten te drukken. Houd rekening met een terugverdientijd van 5 tot 8 jaar. Houd rekening met Box 3.

Laat een fiscaal adviseur berekenen wat je netto overhoudt. Soms is het slimmer om te beleggen via een BV, vooral bij een groter portfolio.

Dat scheelt belasting en geeft meer controle. Met deze aanpak bouw je stap voor stap een stabiel portfolio op. Zoek je elders naar kansen in de Haagse vastgoedmarkt? Ook daar vind je een internationale uitstraling en een schaarse woningmarkt. Dat is precies wat je als belegger zoekt.