Almere als groeistad: Waarom beleggers uitwijken naar de polder
Stel je voor: je zoekt naar een plek waar je rendement kunt halen zonder meteen de hoofdprijs te betalen. Waar de huizenprijzen nog meevallen, de verhuurmarkt stabiel is en de overheid je stimuleert om te verduurzamen.
Dan kom je al snel uit in de polder. Almere, de stad die ooit werd gezien als slaapstad voor Amsterdam, is uitgegroeid tot een geliefde bestemming voor vastgoedbeleggers. Het is niet langer alleen maar groen en ruimte, maar een plek waar slimme investeerders hun portefeuille zien groeien.
Waarom Almere nu zo interessant is voor beleggers
Almere is de jongste stad van Nederland, maar groeit als kool. De bevolking neemt toe en daarmee de vraag naar huurwoningen.
Veel beleggers die in Amsterdam of Utrecht de hoofdprijs moeten betalen voor een appartement, kijken nu naar Almere. Hier betaal je nog steeds een redelijke prijs per vierkante meter. Een gemiddelde appartement van 70 m² in Almere kost zo’n €300.000 tot €350.000.
In Amsterdam betaal je makkelijk het dubbele. Dat scheelt direct in je aankoopbedrag en in je maandlasten.
En omdat de stad blijft groeien, is de kans op waardestijging groot. Daarnaast is de verhuurmarkt in Almere stabiel. De stad trekt jonge gezinnen, starters en internationale werknemers die werkzaam zijn in de Randstad.
Zij zoeken een betaalbare woning met goede voorzieningen. En dat vind je hier.
De verhuurhypotheek: hoe werkt dat in Almere?
Wil je een woning kopen om te verhuren? Dan heb je een verhuurhypotheek nodig.
Bij banken als ABN AMRO, ING of LeasePlan Bank kun je terecht voor een dergelijke lening. In Almere zijn de voorwaarden vaak gunstiger dan in de grote steden. Een verhuurhypotheek bij ABN AMRO vraagt een eigen inleg van ongeveer 20% tot 30%.
De rente ligt rond de 4% tot 5% op dit moment. Dat is hoger dan een normale hypotheek, maar nog steeds betaalbaar als je de huurinkomsten meerekent.
Stel je koopt een appartement van €320.000. Je legt zelf €80.000 in en financiert €240.000. De maandlasten voor de hypotheek zijn dan ongeveer €1.100.
De huur die je kunt vragen? Die ligt in Almere gemiddeld tussen de €1.200 en €1.400 voor een 3-kamerappartement. Je houdt dus over.
WWS: de huurprijs bepalen op een slimme manier
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is hét systeem om de maximale huurprijs te bepalen. In Almere werkt dit systeem in je voordeel.
Veel woningen vallen onder de liberalisatiegrens, wat betekent dat je zelf de huurprijs mag bepalen. De liberalisatiegrens ligt in 2024 op €808,06 per maand. Als je woning hieronder blijft, hoef je je niet te houden aan de WWS-punten.
In Almere kun je voor een appartement van 70 m² vaak nog net onder die grens blijven, terwijl je toch een nette huur vraagt.
Woon je boven de grens? Dan bepaalt het WWS de maximale huur. Een woning met 120 punten mag maximaal €808,06 vragen. In Almere kun je met een goed onderhouden woning makkelijk boven de 120 punten komen. Vooral als je investeert in energiezuinige voorzieningen.
Box 3 en de belastingdruk: hoe houd je meer over?
Box 3 is de inkomstenbelasting over je vermogen. Als je vastgoed verhuurt, valt dit box 3.
Het kabinet Rutte-IV heeft de regels aangescherpt, maar er zijn nog steeds manieren om je belastingdruk te verlagen.
Je betaalt belasting over het forfaitaire rendement. In 2024 ligt dat rendement op 6,04% van je vermogen. Als je vastgoed €320.000 waard is, betaal je over €19.328 (6,04% van €320.000) belasting.
Het tarief in box 3 is 36% voor het meeste vermogen. Reken dus op een belasting van ongeveer €6.958 per jaar.
Maar er is een manier om dit te verlagen: verduurzaming. Als je investeert in energiebesparende maatregelen, mag je dat aftrekken. Denk aan zonnepanelen, een warmtepomp of isolatie. Dit verlaagt je belastbare vermogen en verhoogt je rendement.
Verduurzaming: investeren die zich terugbetaalt
Verduurzamen is niet alleen goed voor het milieu, maar ook voor je portemonnee. In Almere stimuleert de gemeente verduurzaming met subsidies en leningen. Zo kun je een Energiebespaarlening aanvragen tegen een lage rente.
Stel je investeert €15.000 in zonnepanelen en isolatie. Je huurder bespaart op energie, wat de woning aantrekkelijker maakt.
Je kunt de huur iets verhogen, maar blijft nog steeds onder de liberalisatiegrens. Bovendien verlaag je je belastbare vermogen.
De investering in verduurzaming verdien je vaak binnen 7 tot 10 jaar terug. En het maakt je woning toekomstbestendig. Steeds meer huurders eisen een energiezuinige woning. Als je hierop inspeelt, houd je je vastgoed rendabel.
Vastgoedbeheer: hoe houd je het overzichtelijk?
Als belegger wil je niet dagelijks bezig zijn met onderhoud en huurders. Vastgoedbeheer is dan essentieel. In Almere zijn er diverse partijen die dit voor je regelen, zoals MVGM of Vesteda.
Een vastgoedbeheerder regelt de verhuur, het onderhoud en de financiële afhandeling. Je betaalt daarvoor ongeveer 5% tot 8% van de huurinkomsten.
Als je €1.300 huur per maand ontvangt, ben je dus €65 tot €104 per maand kwijt. Een kleine prijs voor veel gemak.
Zelf beheren kan ook, maar dat kost tijd en kennis. In Almere is het aanbod aan huurders groot, dus je hoeft niet bang te zijn dat je woning lang leegstaat. Toch is professioneel beheer vaak de moeite waard, vooral als je meerdere woningen bezit.
Prijzen en modellen: wat kun je verwachten?
Er zijn verschillende modellen om te beleggen in Almere. Je kunt kiezen voor een appartement, een eengezinswoning of zelfs een kamer.
- Appartement (70 m²): €300.000 - €350.000. Huur: €1.200 - €1.400 per maand. Rendement: 4% tot 5% netto.
- Eengezinswoning (100 m²): €400.000 - €450.000. Huur: €1.500 - €1.700 per maand. Rendement: 3,5% tot 4,5% netto.
- Kamer of studio (30 m²): €150.000 - €200.000. Huur: €600 - €800 per maand. Rendement: 5% tot 6% netto.
De keuze hangt af van je budget en je doelen. Overweeg ook of beleggen in krimpregio's voor jou rendabel is; de rendementscijfers zijn exclusief belastingen en kosten.
Na aftrek van hypotheeklasten, beheer en belasting blijft er nog steeds een netto rendement over van 2% tot 4%. Dat is in Almere vaak beter dan in de grote steden.
Praktische tips voor beleggers in Almere
Wil je starten met beleggen in Almere of zoek je naar verborgen parels in kantoorpanden? Hier zijn een paar concrete tips:
- Koop dicht bij treinstations. Woningen in Almere Poort of Almere Centrum zijn het meest gewild.
- Check de WWS-punten. Zorg dat je woning voldoende punten heeft om een eerlijke huur te vragen.
- Verduurzaam direct. Investeer in zonnepanelen en isolatie om je rendement te verhogen.
- Gebruik een verhuurhypotheek. ABN AMRO en ING bieden goede voorwaarden voor beleggers.
- Overweeg vastgoedbeheer. Zeker als je meerdere woningen bezit, scheelt dit tijd en stress.
Almere is een stad met toekomst. De groei zet door en de huizenprijzen blijven nog enige tijd betaalbaar. Voor beleggers die zich afvragen of beleggen in Amsterdam nog rendabel is, is dit het moment om de polder in te trekken.