Investeren in de havenstad Dordrecht: Opkomend en betaalbaar

Stel je voor: je zit aan tafel met een kop koffie en praat over een plek die nog volop in de lift zit.

Dordrecht is zo’n stad. Niet het allereerste waar beleggers aan denken, maar wel een plek die nu langzaam maar gestaag aan het opbloeien is.

De haven groeit, de stad investeert en de prijzen zijn nog betaalbaar. Wie nu instapt, kan later profiteren van een stijgend rendement. Laten we eens kijken wat er speelt en hoe jij hier slim op in kunt spelen.

Dordrecht lonkt naar maritieme bedrijven voor 3e Merwedehaven

De gemeente Dordrecht heeft in 2025 de haven overgenomen van de provincie Zuid-Holland voor €9 miljoen.

Dat is een flinke investering, maar het toont aan dat de stad serieus werk maakt van haar maritieme toekomst. De focus ligt op de Derde Merwedehaven, een watergebonden locatie van zo’n 4 hectare met eigen kadevoorzieningen. Samen met de Tweede Merwedehaven beslaat het gebied maar liefst 10 hectare.

De derde Merwedehaven is nog maar voor een deel ontwikkeld. Wie nu instapt, kan meegroeien met de haven en profiteren van een stijgende vraag naar ruimte.

Toekomstperspectief voor Zeehaven Dordrecht aangescherpt

Voor beleggers en ondernemers is dit het moment om te kijken naar gronduitgifte in deze haven. De gemeente zoekt actief naar maritieme, innovatieve en duurzame bedrijven die zich hier willen vestigen.

Denk aan bedrijven in de logistiek, scheepsbouw of groene technologie. Wie nu investeert in een bedrijfsruimte of een havengebonden project, kan profiteren van lage instapprijzen en een groeiende vraag.

De haven van Dordrecht biedt al werk aan zo’n 4.300 mensen. Dat aantal kan de komende jaren flink groeien, want er staan grote plannen op de plank. In het voorjaar van 2025 presenteert de gemeente een uitvoeringsagenda met een toekomstperspectief voor de Zeehaven Dordrecht. Een van de speerpunten is de komst van een containerterminal in de Westelijke Dordtse Oever.

Een containerterminal trekt niet alleen logistieke bedrijven aan, maar ook opslag, distributie en ondersteunende diensten. Dit betekent meer banen, meer vraag naar bedrijfsruimte en een hogere waarde van vastgoed in de omgeving.

Voor beleggers is dit een signaal om nu te kijken naar woningen of bedrijfsruimtes in de buurt van de haven. De samenwerking tussen de gemeente Dordrecht en Havenbedrijf Rotterdam is hierbij cruciaal. Rotterdam investeert in verstedelijking, verduurzaming en economische groei, en Dordrecht profiteert daarvan als havenstad. Dit zorgt voor een stabiele basis voor langdurige groei.

Investeren in Dordrecht: de praktijk

Wie gaat investeren in Dordrecht, moet weten wat er speelt op de vastgoedmarkt. Net zoals investeren in Tilburg: waarom beleggers kiezen voor de textielstad, is de stad nog betaalbaar vergeleken met Rotterdam of Utrecht, maar de prijzen stijgen wel.

Een appartement in het centrum van Dordrecht kost nu gemiddeld €300.000 tot €350.000. In de havengebieden liggen de prijzen voor bedrijfsruimtes nog lager, afhankelijk van de grootte en de ligging. Voor verhuur is de vraag groot, vooral onder werknemers in de haven en logistiek.

Een verhuurhypotheek kan hierbij helpen. De rentes zijn momenteel rond de 4 tot 4,5 procent voor een annuïteitenhypotheek.

Een woning van €300.000 kost je dan maandelijks zo’n €1.400 aan hypotheeklasten. Bij een huurprijs van €1.200 tot €1.400 per maand zit je dus op break-even of een kleine winst. Let wel op de WWS-score (Woningwaarderingsstelsel) bij verhuur.

Box 3 en rendement: wat levert het op?

Hoe beter de woning, hoe hoger de huur die je mag vragen. Verduurzaming speelt hierbij een grote rol.

Een energielabel A of B levert extra punten op en trekt huurders aan die minder energiekosten willen betalen.

In Box 3 wordt je vermogen belast, inclusief de waarde van je beleggingspand. De belastingdruk hangt af van je totale vermogen, maar reken op zo’n 1,2 tot 1,5 procent belasting over de WOZ-waarde van je pand. Als je pand €300.000 waard is, betaal je dus ongeveer €3.600 tot €4.500 per jaar aan belasting. Het rendement op verhuur ligt in Dordrecht op dit moment tussen de 4 en 5 procent.

Dat is iets lager dan in grote steden, maar de instapprijs is ook lager. Bovendien stijgt de waarde van vastgoed in opkomende havengebieden vaak sneller dan gemiddeld. Wie nu instapt, kan over vijf tot tien jaar een flinke waardestijging zien.

Verduurzaming en vastgoedbeheer

Verduurzaming is geen optie meer, het is een must. Huurders en kopers eisen energiezuinige woningen en bedrijfsruimtes.

In Dordrecht kun je subsidie aanvragen voor isolatie, zonnepanelen en warmtepompen. De Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE) kan je tot wel 30 procent van de kosten terugkrijgen. Een goed vastgoedbeheer helpt je om je panden optimaal te benutten.

Denk aan onderhoud, huurincasso en het bewaken van de WWS-score. In Dordrecht zijn er verschillende partijen die gespecialiseerd zijn in lokaal vastgoedbeheer. Zij kennen de markt en kunnen je helpen om je rendement te maximaliseren.

1. Check de WWS-score van je pand en verduurzaam waar nodig.
2. Vraag subsidie aan voor energiebesparende maatregelen.
3. Werk samen met een lokaal vastgoedbeheerder voor optimale verhuur.

Praktische tips voor beleggers

Wil je starten met beleggen in Dordrecht? Begin dan met onderzoek.

Bezoek de haven, praat met lokale ondernemers en bekijk de beschikbare grond voor bedrijfsvestiging. De derde Merwedehaven is nog maar voor een deel ontwikkeld, dus er is ruimte voor groei.

Let op tegenstrijdige belangen tussen verstedelijking (Maasterras) en havenactiviteiten. De gemeente zoekt een balans, maar dat kan betekenen dat niet elke locatie even geschikt is voor verhuur of bedrijfsruimte. Kies voor plekken dicht bij de haven en de containerterminal voor de beste waardestijging, of overweeg beleggen in de Kop van Noord-Holland. Sluit een verhuurhypotheek af bij een partij die ervaring heeft met beleggingspanden.

Vraag naar de voorwaarden voor Box 3 en de fiscale voordelen van verduurzaming.

En vergeet niet: een goede huurder is goud waard. Kies voor langdurige contracten en een heldere huurovereenkomst. Met deze aanpak ben je ook klaar om te beleggen in Breda, de parel van het zuiden, en te profiteren van de groei van Dordrecht.

Een stad die nog betaalbaar is, maar wel volop in beweging. Dus pak je kans en investeer in de havenstad van de toekomst.