Indexatieclausule CPI in huurovereenkomst: Verschil tussen ROZ 2017 en 2024 modellen

Een indexatieclausule in je huurovereenkomst bepaalt hoe de huurprijs jaarlijks meestijgt met de inflatie. Als je vastgoed bezit en verhuurt – denk aan kantoorruimte, winkelpanden of appartementen – is dit een clausule die je rendement direct raakt.

De afgelopen jaren is hier veel veranderd. De ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) heeft haar modellen aangepast, niet zomaar, maar omdat de Autoriteit Consument & Markt (ACM) had aangegeven dat de oude automatische CPI-indexatie niet voldeed aan de mededingingsregels. Het gevolg? Nieuwe modellen, meer keuzevrijheid, maar ook meer valkuilen. In dit artikel leggen we precies uit wat er anders is tussen de ROZ 2017 en 2024 modellen, wat dat voor jou betekent en hoe je voorkomt dat je over een paar jaar voor verrassingen komt te staan.

Inflatie en huurprijsindexering

Inflatie is de stijging van het algemene prijspeil. Als verhuurder wil je huurprijs meestijgen om je rendement te beschermen, vooral in box 3 van de inkomstenbelasting. De meest gangbare manier om dit te doen is via de CPI (Consumentenprijsindex).

De CPI wordt door het CBS berekend op basis van een mandje goederen en diensten voor alle huishoudens (2006=100).

De CBS publiceert deze cijfers maandelijks, en jij als verhuurder kunt ze gebruiken om je huurprijs te indexeren. De ROZ jaarmethode is een specifieke manier van rekenen met die CPI-cijfers.

De indexatie wordt vastgesteld op basis van het maandcijfer van vier maanden geleden, vergeleken met het maandcijfer van zestien maanden geleden. Klinkt ingewikkeld, maar het betekent simpelweg dat de huurprijsindexatie altijd een beetje achterloopt op de actuele inflatie. In de praktijk loopt deze methode ongeveer acht maanden achter op de daadwerkelijke inflatieontwikkeling.

In tijden van hoge inflatie, zoals de afgelopen jaren, is dit het eerste jaar voordelig voor de huurder, maar op de lange termijn kan het je als verhuurder rendement kosten.

De verjaringstermijn voor achterstallige huur is vijf jaar. Als je een indexatieclausule hebt en je voert deze niet direct uit, betekent dit niet dat je het recht op die huurverhoging verliest. Je kunt de huurder nog tot vijf jaar later aanspreken voor de achterstallige huur. Let wel: dit is een juridisch feit, geen praktisch advies. Het is slimmer om de indexatie jaarlijks netjes door te voeren.

Aangepaste modellen, meer keuzemogelijkheden

De ROZ-modellen zijn de standaard in de Nederlandse huurpraktijk voor bedrijfsruimte. De oude modellen, zoals de ROZ model winkelruimte versie 2015 en de ROZ model kantoorruimte versie 2017, werkten met een vaste CPI-indexatie.

Dat was makkelijk, maar volgens de ACM in strijd met de mededingingsregels. De ROZ heeft de modellen daarom aangepast. De nieuwe modellen, zoals de ROZ model winkelruimte versie 2022 en de ROZ model kantoorruimte versie 2024, bieden nu keuzevrijheid.

Deze keuzevrijheid betekent dat je als verhuurder en huurder samen kunt kiezen uit vier opties: CPI-indexatie, een vast percentage, een eigen index, of geen indexatie. Dit is een groot verschil met de oude modellen, waar de CPI-indexatie standaard was ingebouwd.

Het betekent dat je bij het opstellen van een nieuw contract expliciet moet vastleggen welke methode je kiest.

Doe je dit niet, dan ontstaat er onduidelijkheid en dat leidt tot discussies achteraf. De ACM-wijziging was niet zomaar een kleine aanpassing. Het was een direct gevolg van een onderzoek naar mededingingsrechtelijke bezwaren. De oude, automatische CPI-indexatie in de modelcontracten werd gezien als een prijsafsprak die de concurrentie beperkte. De nieuwe modellen lossen dit op door keuzevrijheid te bieden, zonder dat dit ten koste gaat van de praktische toepasbaarheid.

Let op: Bij nieuwe contracten is het essentieel om de gekozen indexatiemethode expliciet vast te leggen in de ROZ-modellen. Door de wijziging is er geen standaard CPI-keuze meer. Als je dit vergeet, loop je het risico dat er geen indexatie plaatsvindt of dat je later in een discussie belandt over wat er was afgesproken.

Gevolgen en voordelen

De nieuwe modellen bieden meer flexibiliteit, maar dat brengt ook verantwoordelijkheid met zich mee. Als verhuurder moet je nadenken over wat het beste past bij jouw vastgoedportefeuille.

Een vast percentage kan aantrekkelijk zijn als je stabiliteit wilt, maar bij hoge inflatie loop je rendement mis.

Een eigen index kan handig zijn als je specifieke kosten wilt doorberekenen, zoals verduurzaming of vastgoedbeheer. En geen indexatie? Dat is een keuze, maar bedenk dat je zonder indexatie je rendement op de lange termijn ziet dalen. De ROZ jaarmethode blijft de standaard voor CPI-indexatie.

Deze methode loopt acht maanden achter op de inflatie. In 2022 en 2023, met inflatiepieken van boven de 10%, was dit het eerste jaar voordelig voor de huurder. De huur steeg minder hard dan de werkelijke inflatie. Maar in de jaren daarna, als de inflatie stabiliseert, kan deze achterstand voor jou als verhuurder nadelig zijn. Vergeet ook niet de regels voor huurverhoging bij sociale huurwoningen te checken als je vastgoed in dat segment bezit.

Het is een afweging: wil je een methode die sneller volgt, of accepteer je de achterstand van de ROZ jaarmethode?

Een ander voordeel van de nieuwe modellen is dat je kunt kiezen voor een eigen indexatieclausule. Bijvoorbeeld als je een verduurzaming hebt doorgevoerd en de hogere kosten wilt doorberekenen via de huur.

Of als je een verhuurhypotheek hebt en je rendement onder druk staat door stijgende rentes. Je kunt dan een indexatie koppelen aan je eigen kostenbasis, of kijken naar de maximale huurverhoging in de vrije sector, mits dit goed wordt vastgelegd en de huurder ermee akkoord gaat.

De indexeringsclausule in de huurovereenkomst

De indexeringsclausule is het hart van je huurovereenkomst. In het ROZ-model huurovereenkomst woonruimte 2026 vind je deze clausule terug onder het kopje ‘huurprijsaanpassing’.

1. CPI-indexatie: De huurprijs stijgt jaarlijks op basis van de CPI-cijfers van het CBS, volgens de ROZ jaarmethode.
2. Vast percentage: Je spreekt een vast percentage af, bijvoorbeeld 3% per jaar. Dit geeft zekerheid, maar bij hoge inflatie loop je rendement mis.
3. Eigen index: Je koppelt de huurprijs aan een eigen index, bijvoorbeeld de ontwikkeling van je vastgoedkosten of energieprijzen.
4. Geen indexatie: Je spreekt af dat de huurprijs niet wordt geïndexeerd. Dit kan aantrekkelijk zijn bij een kort contract of een huurder die extra zekerheid wil.

In de oude modellen was dit een standaard CPI-clausule. In de nieuwe modellen moet je zelf invullen welke methode je kiest. Hieronder een overzicht van de vier opties: Bij het opstellen van de clausule is het belangrijk om de volgende elementen op te nemen:

Verder is het slim om bij aanvang van het contract expliciet te bespreken welke indexatiemethode je kiest. Dit voorkomt discussie achteraf.

• De datum van ingang van de indexatie (meestal 1 januari).
• De bron van de indexcijfers (CBS CPI alle huishoudens, 2006=100).
• De berekeningsmethode (ROZ jaarmethode of een eigen formule).
• De eventuele minimum- en maximumgrenzen (bijvoorbeeld een floor van 0% en een cap van 5%).

Zorg dat de keuze duidelijk wordt vastgelegd in de huurovereenkomst. En onthoud: indexatie is automatisch; een voorafgaande aankondiging is niet vereist.

Maar praktisch gezien is het wel netjes om de huurder op de hoogte te stellen van de nieuwe huurprijs.

Praktische tips voor verhuurders

Als je een nieuw huurcontract opstelt, begin dan met het kiezen van de indexatiemethode. Bespreek dit met je huurder en leg het vast in de ROZ-modellen.

Denk hierbij aan je totale rendement, de verhuurhypotheek, het WWS-puntentelling voor woningen, en eventuele verduurzamingplannen. Een indexatie kan helpen om je kosten door te berekenen en je rendement stabiel te houden. Let op de valkuilen.

De ROZ jaarmethode loopt acht maanden achter op inflatie. Bij hoge inflatie is het eerste jaar voordelig voor de huurder, maar later kan het nadelig zijn voor jou.

Overweeg een vast percentage of een eigen index als je meer zekerheid wilt. En vergeet niet: als je de indexatie niet direct doorvoert, verjaart de vordering pas na vijf jaar. Dit betekent dat je het recht op achterstallige huur niet verliest, maar het is beter om dit jaarlijks te regelen. Ben je belegger in vastgoed en heb je een verhuurhypotheek?

Dan is een goede indexatieclausule essentieel om je rendement te beschermen. Zorg dat je de clausule afstemt op je financieringslasten en je box 3-strategie.

En als je vastgoed verduurzaamt, overweeg dan een eigen indexatie die de hogere kosten doorberekenen. Dit kan je rendement op de lange termijn verbeteren. De ROZ-modellen zijn een standaard, maar ze zijn niet heilig.

Je mag afwijken, zolang je dit goed vastlegt. Gebruik de nieuwe modellen als basis, maar pas ze aan op jouw situatie.

En als je twijfelt, schakel dan een juridisch adviseur in die gespecialiseerd is in huurrecht en vastgoedbeheer. Dit voorkomt kostbare fouten en zorgt voor een waterdicht contract. Met deze kennis ben je klaar om de indexatieclausule in je huurovereenkomst slim in te richten.

Kies de juiste methode, leg het vast en houd je rendement stabiel. Want als vastgoedbelegger gaat het uiteindelijk om één ding: een zo hoog mogelijk rendement op je investering.