Huurprijsbescherming bij nieuwbouw: Uitzonderingen op het puntenstelsel voor beleggers

Stel je voor: je koopt een gloednieuwe appartementencomplex, speciaal voor de verhuur.

Je hypotheek is geregeld, de verduurzaming is top, en je rekent op een mooi rendement uit Box 3. Maar dan komt de huurcommissie langs en zegt: “Jouw huurprijs is te hoog volgens het puntenstelsel.” Bam.

Je investering zakt als een plumpudding in elkaar. Gelukkig is er goed nieuws. Bij nieuwbouw mag je soms wél boven de huurprijsbescherming uitkomen. Dit is hoe het werkt, wat het kost en hoe je er slim mee omgaat.

Wanneer ontsnap je aan de huurprijsbescherming?

De huurprijsbescherming is er om huurders te beschermen, maar voor beleggers in nieuwbouw is er een uitzondering. Als je woning nieuw is en voldoet aan specifieke eisen, mag je een vrije huurprijs vragen.

Dit heet de ‘vrije sector huur’. De grens ligt nu op €808,06 (2024) voor een zelfstandige woning. Zit je daarboven? Dan val je in de vrije sector.

Maar het gaat verder. Nieuwbouwwoningen die na 2024 zijn opgeleverd en voldoen aan het bouwbesluit, mogen vaak direct in de vrije sector worden verhuurd.

Je hoeft je dan niet te houden aan het puntenstelsel van de Huurcommissie. Dit is een enorme plus voor je rendement, want je kunt marktconform bepalen wat je vraagt. Een ander scenario: als je woning zo duurzaam is gebouwd dat het energielabel A++ of beter heeft, mag je ook een hogere huur vragen. Dit stimuleert verduurzaming en geeft jou als belegger een voordeel. Je investeert meer in isolatie en zonnepanelen, maar je kunt dit terugverdienen via een hogere huur.

Kostenoverzicht: Wat kost een nieuwbouwproject?

Laten we eens kijken naar de kosten van een nieuwbouwproject voor verhuur. We nemen een voorbeeld van een appartementencomplex met 10 units, elk van 60 m².

De totale aanschafprijs ligt tussen de €2.500.000 en €3.000.000, afhankelijk van de locatie en de kwaliteit van de afwerking. Dit is de prijsrange voor een gemiddeld project. Hier is een splitsing per tier:

• Budget: €2.500.000. Basic afwerking, energielabel A. Huur per unit: €900 - €1.000 per maand.
• Midden: €2.750.000. Goede afwerking, energielabel A+. Huur per unit: €1.100 - €1.200 per maand.
• Premium: €3.000.000. Luxe afwerking, energielabel A++. Huur per unit: €1.300 - €1.500 per maand.

Deze kosten zijn inclusief grond, bouw en basisafwerking. Exclusief BTW en notariskosten.

Voor de verhuurhypotheek reken je op een loan-to-value van 70-80%. Je eigen inleg is dus €500.000 - €900.000.

Total Cost of Ownership (TCO) over 1-3 jaar

De Total Cost of Ownership (TCO) is meer dan alleen de aanschafprijs.

Je moet ook denken aan onderhoud, beheer, verzekeringen en belastingen. Laten we dit uitrekenen voor de drie tiers over 1, 2 en 3 jaar.

Budget (€2.500.000):
Jaar 1: Aanschaf + €25.000 onderhoud + €10.000 beheer + €15.000 belastingen = €2.550.000
Jaar 2: +€25.000 onderhoud + €10.000 beheer + €15.000 belastingen = €2.600.000
Jaar 3: +€25.000 onderhoud + €10.000 beheer + €15.000 belastingen = €2.650.000 Midden (€2.750.000):
Jaar 1: Aanschaf + €30.000 onderhoud + €12.000 beheer + €18.000 belastingen = €2.810.000
Jaar 2: +€30.000 onderhoud + €12.000 beheer + €18.000 belastingen = €2.870.000
Jaar 3: +€30.000 onderhoud + €12.000 beheer + €18.000 belastingen = €2.930.000 Premium (€3.000.000):
Jaar 1: Aanschaf + €35.000 onderhoud + €15.000 beheer + €20.000 belastingen = €3.070.000
Jaar 2: +€35.000 onderhoud + €15.000 beheer + €20.000 belastingen = €3.140.000
Jaar 3: +€35.000 onderhoud + €15.000 beheer + €20.000 belastingen = €3.210.000

Vergelijking: Goedkoop vs. Duur

De budgetoptie lijkt aantrekkelijk vanwege de lagere aanschafprijs, maar je rendement ligt lager.

Met een huur van €900 per maand per unit, en 10 units, levert dit €108.000 per jaar op. Na aftrek van kosten hou je ongeveer €60.000 over. Je TCO na 3 jaar is €2.650.000, dus je rendement is ongeveer 2,3% per jaar. De middenoptie is een betere balans.

Huur van €1.100 per maand per unit levert €132.000 per jaar op. Let wel op dat achterstallig onderhoud je huurprijs kan kelderen; na kosten hou je €80.000 over.

TCO na 3 jaar is €2.930.000, rendement ongeveer 2,7% per jaar. De premiumoptie is duurder, maar je rendement is hoger.

Huur van €1.300 per maand per unit levert €156.000 per jaar op. Na kosten hou je €95.000 over. TCO na 3 jaar is €3.210.000, rendement ongeveer 2,9% per jaar. De premiumoptie is dus interessanter op de lange termijn, vooral als je kunt profiteren van de vrije huurprijs.

Bespaartips voor beleggers

Wil je je kosten drukken en je rendement verhogen? Hier zijn concrete tips:

1. Verduurzaam slim: Investeer in energielabel A++ of beter. Dit geeft je recht op een hogere huur en verlaagt je energiekosten voor de huurder.
2. Sluit een vast contract: Voor je verhuurhypotheek kun je kiezen voor een rentevaste periode van 10 of 20 jaar. Dit bespaart je onverwachte rentestijgingen.
3. Zelf beheren: Huur geen extern vastgoedbeheer in voor de eerste paar jaar. Doe het zelf om €10.000 - €15.000 per jaar te besparen.
4. Box 3-optimalisatie: Houd rekening met de Box 3-heffing. Door je schulden (hypotheek) slim te structureren, kun je je belastingdruk verlagen.
5. WWS-score verbeteren: Als je toch onder het puntenstelsel valt, verbeter je WWS-score door isolatie en energiezuinige installaties. Dit levert punten op en een hogere huur.

Met deze tips kun je je rendement verhogen en je kosten beheersen.

“De huurprijsbescherming is een hindernis, maar met nieuwbouw kun je die omzeilen. Zorg dat je weet wat je kunt vragen en investeer in kwaliteit.”

Nieuwbouw biedt kansen, maar je moet slim spelen. Denk aan je verhuurhypotheek. Een goede hypotheekverstrekker begrijpt de markt en helpt je ook bij dossieropbouw bij overlast door huurders, zodat je rendement beschermd blijft.

Vraag naar speciale producten voor beleggers in nieuwbouw. Dit kan je rente verlagen en je cashflow verbeteren.

En vergeet niet: huurcontracten zijn cruciaal. Zorg dat je contract voldoet aan de wetgeving, maar ook dat het gunstig is voor jou als verhuurder. Een goed contract beschermt je tegen problemen en zorgt voor een stabiel inkomen. Als je deze stappen volgt, kun je optimaal profiteren van de uitzonderingen op het puntenstelsel voor nieuwbouw. Gebruik bijvoorbeeld een huurgewenningsclausule na verduurzaming om je rendement te verhogen, je kosten te verlagen en je investering sterker te maken. Succes met beleggen!