Financiering van transformatievastgoed: Waarom banken strenger zijn

Transformatievastgoed is booming. Je koopt een oud kantoorpand, verbouwt het tot appartementen en verhuurt het.

Het rendement kan flink oplopen, zeker met de huidige verhuurhypotheek en Box 3 voordelen.

Maar één ding gooit roet in het eten: de financiering. Banken worden steeds strenger, en dat merk je direct in je project. Waarom? Omdat de regels veranderen en de risico’s voor banken toenemen. Laten we eens kijken hoe je dit slim kunt aanpakken.

Alternatieve financiers

Banken financieren nog maar zo’n 60% van de Europese vastgoedfinanciering. De overige 40% komt van alternatieve financiers zoals verzekeraars en fondsen.

Dit is een enorme verschuiving. Waarom? Omdat banken door Basel IV-regelgeving meer eigen vermogen moeten aanhouden voor risicovolle leningen. Dat maakt hun aanbod minder flexibel.

Alternatieve financiers springen in het gat. Zij kijken anders naar risico’s en bieden vaak maatwerk.

Denk aan pensioenfondsen die op zoek zijn naar stabiele, langjarige huurinkomsten. Of aan gespecialiseerde vastgoedfondsen die zich richten op transformatieprojecten.

Deze partijen zijn minder gebonden aan strikte bankregels en kunnen sneller schakelen. Maar let op: alternatieve financiering is niet altijd goedkoper. De rente kan hoger liggen, en de voorwaarden zijn vaak strenger. Wel bieden ze meer flexibiliteit, bijvoorbeeld bij projecten die nog in de ontwikkelingsfase zitten. Dit is vooral interessant als je een solide project hebt met voldoende onderpand.

Van vastgoedrisico naar vastgoedzekerheid

Banken zien transformatievastgoed als risicovol. Waarom? Omdat er onzekerheid is over de huurinkomsten na de verbouwing.

En over de kosten van de verduurzaming. Daarom eisen banken vaak een hogere eigen inbreng en strengere voorwaarden. Alternatieve financiers pakken dit anders aan. Ze kijken naar de toekomstige zekerheid: de huurinkomsten op basis van een huurcontract met WWS-normen.

En naar de waarde van het pand na verduurzaming. Een label A pand in 2030 is bijvoorbeeld een vereiste, maar ook een troef.

Het verhoogt de waarde en verlaagt het risico. ING bijvoorbeeld, financiert bouwtrajecten vanaf het moment van gunning.

En ze geven korting op de rente voor verduurzamingsfinanciering. Dit maakt het aantrekkelijker om te investeren in duurzame transformatieprojecten. Maar banken blijven voorzichtig. In 2023 zagen ze een terugval in transacties, maar in 2024 is er herstel zichtbaar.

Een stabiel alternatief voor bancaire financiering

Alternatieve financiers bieden een stabiel alternatief voor bancaire financiering. Ze zijn minder gevoelig voor schommelingen in de markt en kunnen langjarige financiering bieden.

Dit is ideaal voor vastgoedbeleggers die op zoek zijn naar zekerheid. Denk aan verzekeraars die investeren in verduurzaamd vastgoed.

Of aan fondsen die zich richten op huurwoningen met een stabiel WWS-score. Deze partijen begrijpen de markt en bieden financiering op maat. Ze kijken naar het rendement op de lange termijn, niet alleen naar het kortetermijnrisico.

Maar pas op: hoge leverage tot 100% bij alternatieve aanbieders kan risicovol zijn. Zorg dat je voldoende eigen vermogen inbrengt en dat het project financieel gezond is. Zo verklein je het risico en vergroot je de kans op succes.

Ontwikkeling en verduurzaming

Verduurzaming is geen optie meer, het is een must. Banken eisen label A in 2030, en alternatieve financiers volgen dit voorbeeld.

Dit betekent dat je investeert in energiezuinige installaties, isolatie en zonnepanelen. Het verhoogt de waarde van je pand en verlaagt de exploitatiekosten. ING geeft korting op de rente voor verduurzamingsfinanciering.

Dit maakt het aantrekkelijk om te investeren in duurzame maatregelen. Maar het vereist planning.

Je moet rekening houden met de kosten en de opbrengsten. Een goed vastgoedbeheer helpt hierbij.

Het zorgt voor een stabiele huurstroom en een hoog rendement. Box 3 speelt hierbij een rol. De belasting op vastgoed in Box 3 is gebaseerd op de woningwaarde. Door te verduurzamen, verlaag je de belastingdruk en verhoog je het netto rendement. Dit maakt subsidies voor de transformatie van leegstaande panden nog aantrekkelijker voor beleggers.

Alternatieve aanbieders

Er zijn verschillende alternatieve aanbieders op de markt. Denk aan gespecialiseerde vastgoedfondsen, verzekeraars en pensioenfondsen.

• Vastgoedfondsen: Richten zich op transformatieprojecten met een hoog rendement. Rente vanaf 4% tot 6%, afhankelijk van het risico.
• Verzekeraars: Investeren in duurzaam vastgoed met stabiele huurinkomsten. Rente vanaf 3,5% tot 5%.
• Pensioenfondsen: Zoeken langjarige, stabiele beleggingen. Rente vanaf 3% tot 4,5%.

Elk heeft zijn eigen voorwaarden en rentetarieven. Hieronder een overzicht: Prijzen variëren per project en risico. Bij het begroten van bouwkosten per m2 bij transformatie in een volatiele markt, krijgt een project met een hoog WWS-score en label A vaak een lagere rente.

Een project zonder huurcontracten of met een hoog risico betaalt meer. Kies een aanbieder die past bij je project.

Laat u ook inspireren door...

Heb je een solide pand met voldoende onderpand? Dan is een vastgoedfondsen een goede optie.

Wil je langjarige zekerheid? Ga dan voor een verzekeraar of pensioenfonds. Er is veel kennis beschikbaar over transformatievastgoed en financiering. Zoek naar praktijkvoorbeelden en leer van anderen.

...de podcast 'Het Geld en de Stenen'

Volg webinars, lees cases en praat met experts. Dit helpt je om betere beslissingen te nemen.

Denk aan projecten waarbij alternatieve financiering het verschil maakte. Of aan verduurzamingstrajecten die leidden tot een hoger rendement. Deze verhalen geven je inzicht en inspiratie.

De podcast 'Het Geld en de Stenen' is een aanrader. Hierin praten experts over vastgoedfinanciering, verduurzaming en rendement.

Ze delen concrete tips en ervaringen. Luisteren helpt je om de markt beter te begrijpen en je strategie aan te passen. Of je nu een beginnende belegger bent of een ervaren vastgoedbelegger, deze podcast biedt waardevolle inzichten.

Zet hem op tijdens je autorit of wandeling en leer bij. Een kantoorpand transformeren naar appartementen biedt kansen, maar de financiering is een uitdaging.

Banken worden strenger, maar alternatieve financiers bieden uitkomst. Zorg voor een solide project, verduurzaam je pand en kies de juiste financieringspartner. Zo haal je het maximale rendement uit je investering.