Energielabel sprong bij transformatie: Van label G naar label A

Een huis uit 1921 transformeren van energielabel G naar A+++. Het klinkt als een droom, maar het kan echt.

Je houdt alleen het geraamte over en bouwt alles energiezuinig opnieuw op. Dit is een verhaal over slim investeren in vastgoed, want een beter energielabel betekent direct meer rendement. Je verhuurhypotheek loopt immers door, en elke euro die je in verduurzaming stopt, verdien je terug via lagere energiekosten en een hogere huurwaarde. Laten we eens kijken hoe je dat voor elkaar krijgt, zonder dat het je een fortuin kost.

Alliantie tilt oude etagewoning van energielabel G naar A

Een specifieke casus van een woningcorporatie laat zien wat er mogelijk is. Ze pakten een bovenwoning aan de Jacob van Lennepkade aan.

Het oude label G was een flinke struikelblok voor de verhuur. Door flink te investeren in isolatie en installaties, trokken ze het energielabel door naar een A.

Dit is een perfect voorbeeld voor beleggers die met Box 3-vermogen werken. Een beter label verhoogt de woningwaarde en het rendement op de lange termijn. De kosten voor deze specifieke woning vielen reuze.

De totale investering voor de energetische maatregelen bedroeg ruim €15.000. Dat is een schijntje vergeleken met de totale woningwaarde. Het effect op het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is direct merkbaar. Sinds 1 juli 2010 speelt het energielabel een cruciale rol.

Je krijgt maximaal 44 punten voor investeringen in het energielabel. Dit levert direct extra huurpunten op, wat de huurinkomsten verhoogt.

De woningcorporatie paste een slimme mix van maatregelen toe. Ze isoleren met Ecoterm hardschuim en leggen 7 cm voorzetwanden.

De houten kozijnen aan de achterkant, bij het balkon, worden vervangen door exemplaren met HR++-glas. De cv-installatie krijgt een HR-ketel en mechanische ventilatie. Ze laten bestaande kunststofkozijnen met dubbel glas zitten, want dat is vaak al redelijk.

“Het kan goedkoper dan je denkt”

Dit toont aan: je hoeft niet alles te vervangen, slim isoleren werkt.

Veel beleggers schrikken van de investeringskosten voor verduurzaming. Toch valt het reuze als je slim combineert. De gemiddelde kosten voor de sprong van label G naar A liggen tussen de €25.000 en €50.000.

Dat is fors, maar je haalt het eruit via de huurverhoging en lagere energielasten voor de huurder. Bovendien zijn er subsidieregelingen die de pijn verzachten.

De praktijk leert dat je met €15.000 al een enorme stap kunt zetten.

De Alliantie liet zien dat het kan. Ze focusten op de grootste winstpunten: vloerisolatie, dakisolatie en HR++-glas. Ze installeerden geen warmtepomp, wat de kosten drukte.

In plaats daarvan kozen ze voor een efficiënte HR-ketel met ventilatie. Dit is een realistische aanpak voor oudere woningen waar een warmtepomp technisch lastig is.

Wat zijn de gemiddelde kosten per verduurzamingsmaatregel?

Wil je een begroting maken voor je eigen vastgoed? Dan is het handig om per maatregel te kijken.

• Vloerisolatie (fermacell en marmoleum): €3.000 - €6.000. Dit is vaak de moeite waard, vooral voor benedenwoningen.
• HR++ glas in bestaande kozijnen: €75 - €120 per m². Vervang eerst enkel glas of oud dubbel glas.
• Nieuwe kunststofkozijnen met HR++ glas: €400 - €600 per m². Een grotere investering, maar duurzamer.
• Isolatie met hardschuim (Ecoterm): €50 - €80 per m². Zorg dat het gecertificeerd is voor energielabel-software.
• HR-ketel met mechanische ventilatie: €3.000 - €5.000. Combineer dit voor een gezond binnenmilieu.
• Zonnepanelen (10 panelen): €4.000 - €5.500. Zorgt voor directe besparing op elektra.
• Ledverlichting: €200 - €500. Een kleine investering met groot effect.

We hebben de gemiddelde prijzen op een rij gezet. Deze bedragen zijn indicatief en kunnen per regio en aannemer verschillen. Vraag daarom altijd meerdere offertes aan.

De totaalprijs hangt af van de grootte van de woning en de huidige staat. Voor een doorsnee etagewoning uit 1921 kom je vaak uit op €25.000 tot €35.000 voor een complete upgrade naar label A. Dat is fors, maar de subsidie en de hogere huurprijs maken het rendabel.

Welke maatregelen zijn nodig voor de sprong van G naar A?

Om van energielabel G naar A te springen, moet je flink isoleren. Een G-label betekent vaak enkel glas, geen spouwmuurisolatie en een oude cv-ketel.

1. Volledige isolatie: Dak, vloer en muren. Gebruik hoogwaardige isolatie zoals Ecoterm hardschuim.
2. HR++ glas of triple glas: Vervang alle enkel glas. Voor oudere kozijnen is HR++ vaak genoeg.
3. Een duurzaam verwarmingssysteem: Een HR-ketel is een goede start. Overweeg een hybride warmtepomp als het budget het toelaat.
4. Zonnepanelen: Minimaal 6-10 panelen voor een doorsnee woning.
5. Ventilatie met WTW: Een warmteterugwinunit zorgt voor frisse lucht zonder warmteverlies. Combineer dit met mechanische ventilatie.

Een A-label vraagt om een luchtdichte schil en efficiënte installaties. Je hoeft niet alles te doen, maar de volgende maatregelen zijn essentieel.

In de casus van de Alliantie kozen ze voor een HR-ketel met mechanische ventilatie in plaats van een warmtepomp. Dit is een slimme keuze voor oudere woningen waar de elektrische installatie niet toereikend is. Ook lieten ze bestaande kunststofkozijnen zitten.

Dit bespaart kosten zonder veel in te leveren op het energielabel. Vergeet de ventilatie niet.

Een fout die veel beleggers maken, is isoleren zonder ventilatie. Dat levert vochtproblemen op. Een gezond binnenmilieu is cruciaal voor de huurder en het WWS. De combinatie van een HR-ketel en mechanische ventilatie is een bewezen formule.

Beschikbare subsidies en financieringsmogelijkheden

Ook subsidies voor de transformatie van leegstaande panden maken verduurzaming een stuk aantrekkelijker. De belangrijkste regeling is de Investeringssubsidie duurzame energie (ISDE).

Je krijgt subsidie voor isolatie, warmtepompen, zonneboilers en WTW-installaties. De exacte bedragen wisselen jaarlijks, maar reken op enkele duizenden euro’s.

Naast de ISDE zijn er lokale subsidies. Gemeentes en provincies stimuleren verduurzaming vaak met extra potjes. Check de website van je gemeente voor actuele regelingen. Sommige gemeentes bieden leningen tegen een lage rente, zoals de Energiebespaarlening.

Voor vastgoedbeleggers is financiering via de verhuurhypotheek een optie. Veel banken bieden speciale groene hypotheken aan met een lagere rente.

Dit is vooral interessant als je meerdere woningen in één keer verduurzaamt. Combineer dit met de fiscale voordelen van Box 3. Een beter energielabel verhoogt de woningwaarde, wat de loan-to-value (LTV) verbetert.

“Vraag meerdere offertes aan en laat je goed informeren. De prijsverschillen tussen aannemers kunnen oplopen tot 30%.”

Een praktische tip: check of je aannemer gecertificeerde materialen gebruikt. Hardschuim isolatie moet gecertificeerd zijn voor energielabel-software.

Anders telt de isolatie niet mee voor het label. Dat is zonde van je investering.

Praktische tips voor beleggers

Wil je zelf aan de slag met verduurzaming of een omgevingsvergunning aanvragen voor transformatie? Hier zijn een paar concrete tips die je direct kunt toepassen.

• Focus op de grootste winst: Isolatie en glas leveren de meeste punten op voor het energielabel.
• Combineer maatregelen: Als je de vloer openmaakt voor isolatie, pak dan meteen de leidingen mee.
• Check het WWS: Een beter energielabel levert tot 44 punten op. Dat kan een huurverhoging van €50-€100 per maand betekenen.
• Subsidies aanvragen: Doe dit voordat je begint. Sommige subsidies zijn alleen voor materialen die na een bepaalde datum zijn geïnstalleerd.
• Denk aan het rendement: Een investering van €30.000 in verduurzaming kan een huurverhoging van €1.000 per jaar opleveren. Dat is een rendement van 3,3%.

Verduurzaming is geen kostenpost, maar een investering in je vastgoedportefeuille. Het verhoogt de waarde, verlaagt de energielasten en maakt je woning aantrekkelijker voor huurders. En met de huidige subsidies en financieringsmogelijkheden is het vaak sneller rendabel dan je denkt. De sprong van label G naar A is een flinke stap, maar bij het begroten van bouwkosten per m2 is dit met de juiste aanpak prima te doen.

Kies voor bewezen maatregelen, vraag offertes aan en profiteer van subsidies. Zo bouw je aan een duurzaam en rendabel vastgoedportfolio.