De invloed van thuiswerken op de vraag naar huurwoningen
Thuiswerken is niet meer weg te denken en dat verandert de huizenmarkt sneller dan je denkt. Je ziet het aan alles: van de verhuurhypotheek die je krijgt tot de WWS-score die je haalt.
De vraag naar huurwoningen schiet omhoog, maar niet op de plekken waar je misschien verwacht.
Als belegger moet je nu schakelen. Je zoekt woningen die meer ruimte bieden, beter geïsoleerd zijn en geschikt zijn voor een thuiskantoor. Dat betekent dat je rendement anders uitpakt.
Je investeert meer in verduurzaming, maar je huurder blijft langer en betaalt meer. Dit artikel legt uit hoe je daar slim op inspeelt, met concrete cijfers en tips die je meteen kunt gebruiken.
Is een thuiskantoor nu verplicht voor een goede huurwoning?
Een thuiskantoor is niet wettelijk verplicht, maar in de praktijk verwachten huurders wel een plek om te werken. Een aparte kamer of een ruime woonkamer met werkhoek is steeds vaker een eis.
Als verhuurder kun je hier slim op inspelen. Een woning van 70 m² met een aparte werkruimte verhuur je voor 10-15% meer huur dan een vergelijkbare woning zonder werkplek.
Check de WWS-score: een extra kamer telt mee voor de punten, waardoor je huurprijs stijgt. Voorbeeld: een 3-kamerwoning van 80 m² in Utrecht haalt met een thuiskantoor een WWS-score van 125 punten, goed voor een huur van €1.100,- in plaats van €950,-. Als belegger kijk je dus naar woningen met een flexibele indeling.
Een open zolder of een grote slaapkamer is makkelijk om te bouwen tot werkruimte. Dat verhoogt je rendement zonder dat je meteen een groter huis hoeft te kopen.
Hoe beïnvloedt thuiswerken de huurprijzen in steden?
Thuiswerken zorgt voor een verschuiving van de vraag. Mensen willen minder vaak in het centrum wonen en zoeken meer ruimte buiten de stad.
In Amsterdam en Utrecht zie je dat de huurprijzen voor kleine appartementen stagneren, terwijl de prijzen voor eengezinswoningen in de randgemeenten met 5-10% stijgen. Een belegger die nu koopt in Amstelveen of Nieuwegein, profiteert daarvan. De verhuurhypotheek is hier interessant: de lagere aankoopprijs buiten de stad compenseert de hogere rente.
Een voorbeeld: een eengezinswoning van 100 m² in Nieuwegein kost €350.000,- en levert een huur op van €1.600,-.
In Amsterdam betaal je €450.000,- voor 70 m² en krijg je €1.800,- huur. Het rendement buiten de stad is vaak beter, zeker als je verduurzaamt. Een energielabel A levert 5-10% meer huur op, omdat huurders bereid zijn te betalen voor een lage energierekening.
Welke verduurzaming levert het meeste op voor huurwoningen?
Verduurzaming is geen kostenpost meer, maar een investering die je rendement verhoogt. Thuiswerkers letten extra op energiekosten, want ze zijn meer thuis. Een woning met zonnepanelen en goede isolatie verhuur je sneller en voor meer geld.
De combinatie van een verhuurhypotheek en een duurzaamheidslening is hier ideaal. Je leent tegen lage rentes voor isolatie, HR++-glas en zonnepanelen.
Een voorbeeld: een woning van €300.000,- met een verhuurhypotheek van 70% (€210.000,-) en een duurzaamheidslening van €20.000,-. De investering in verduurzaming kost €15.000,- en levert een energielabel A op.
Je huur stijgt van €1.200,- naar €1.350,- per maand. Dat is een rendementsverbetering van 1,2% per jaar. Bovendien verlaag je het risico op leegstand, want huurders blijven langer in een comfortabele woning. Check de WWS-score: verduurzaming levert vaak extra punten op, waardoor je huurprijs nog verder stijgt. Gezien de invloed van de bouwsector op het aanbod van huurwoningen, is een energiezuinige woning een slimme zet voor de lange termijn.
Wat betekent Box 3 voor mijn belegging in huurwoningen?
Box 3 is de plek waar je vermogen in box 3 wordt belast, inclusief je huurwoningen.
De belasting is nu 36% over je rendement, maar dat verandert in 2025 naar een forfaitair rendement van 6,17% over je beleggingen. Als je een huurwoning van €300.000,- bezit, betaal je over €18.510,- (6,17% van €300.000,-) 36% belasting: €6.663,- per jaar. Thuiswerken verandert hier niets aan, maar het beïnvloedt je strategie. Je wilt woningen die meer huur opleveren om de belastingdruk te verlagen.
Een eengezinswoning met thuiskantoor levert vaak meer op dan een kleiner appartement. Als je verduurzaamt, verlaag je je kosten en verhoog je je netto-rendement.
Een praktische tip: houd rekening met de verhuurhypotheeklasten. Een hypotheek van 70% met een rente van 4% kost je €8.400,- per jaar.
Je netto-rendement wordt dan €9.600,- (huur €1.600,- x 12) minus €8.400,- en €6.663,- belasting: €537,- positief. Dat is niet veel, maar met verduurzaming en een hogere huur kun je dit verbeteren.
Hoe kies ik de juiste verhuurhypotheek voor een thuiskantoorwoning?
Een verhuurhypotheek is anders dan een gewone hypotheek. Je krijgt maximaal 70% van de aankoopprijs geleend, en de rente ligt hoger: rond de 4-5% nu.
Kies een hypotheek die past bij je beleggingsstrategie. Thuiswerkers zoeken woningen met extra kamers, dus je wilt een hypotheek die flexibel is voor verbouwingen. Een voorbeeld: je koopt een woning van €350.000,- met een verhuurhypotheek van €245.000,- (70%). De rente is 4,2%, wat neerkomt op €10.290,- per jaar.
Je huurinkomsten zijn €1.600,- per maand, oftewel €19.200,- per jaar. Na aftrek van belasting en onderhoud hou je ongeveer €5.000,- over.
Als je de woning verduurzaamt met een duurzaamheidslening, verlaag je je energiekosten en verhoog je je huur.
Tip: vraag je hypotheekverstrekker naar een constructie met een bouwdepot voor verduurzaming. Dat scheelt je direct in de maandlasten en verhoogt je rendement.
Is een groter huis buiten de stad nu een betere belegging?
Een groter huis buiten de stad is nu vaak een betere belegging dan een klein appartement in de stad. Steeds meer vrouwelijke beleggers zien kansen in deze randgemeenten, waar thuiswerkers meer ruimte en een tuin zoeken, wat zorgt voor een stijgende vraag.
Een eengezinswoning van 120 m² in Almere kost €320.000,- en levert €1.500,- huur op, terwijl een 2-kamerappartement van 60 m² in Amsterdam €400.000,- kost en €1.700,- huur oplevert. Het rendement buiten de stad is vaak beter: 4,7% versus 4,2% in de stad. De verhuurhypotheek is hier voordeliger, omdat de aankoopprijs lager is.
Bovendien kun je makkelijker verduurzamen: zonnepanelen op een dak zijn efficiënter dan op een appartementencomplex.
Check de WWS-score: een woning buiten de stad kan met een thuiskantoor en verduurzaming makkelijk 130 punten halen, wat neerkomt op een huur van €1.400,- tot €1.600,-. Als belegger moet je wel letten op de locatie: kies voor plekken met goede OV-verbindingen, want niet iedereen heeft een auto.
Hoe blijft mijn huurcontract relevant in een wereld van thuiswerken?
Een huurcontract moet meebewegen met de veranderende woonwensen. Thuiswerkers willen flexibiliteit: een contract voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van 1 maand is populairder dan een langdurig contract. Als verhuurder kun je een standaardcontract aanpassen met clausules voor thuiskantoorgebruik, zoals regels voor geluid of extra verzekeringen.
De WWS-score speelt hier een rol: een woning met een thuiskantoor krijgt meer punten, wat de huurprijs rechtvaardigt.
Een praktisch voorbeeld: een huurcontract voor een woning van 80 m² met een thuiskantoor kun je vastleggen op €1.100,- per maand, met een indexatie van 2% per jaar. Als je verduurzaamt, kun je een hogere huur vragen, maar zorg dat je contract duidelijk is over de verdeling van energiekosten.
Tip: gebruik een modelcontract van de Woonbond en pas het aan met niche-specifieke clausules. Zo voorkom je geschillen en houd je je rendement stabiel.
Wat is de impact van thuiswerken op mijn totale rendement?
Thuiswerken verandert je rendement door een combinatie van hogere huurprijzen, lagere leegstand en extra kosten voor verduurzaming. Een belegger die nu inspeelt op thuiskantoren of anticipeert op veranderende woonwensen van ouderen, ziet een rendementsverbetering van 1-2% per jaar.
Een woning van €300.000,- met een huur van €1.500,- levert een bruto-rendement van 6% op. Na aftrek van hypotheeklasten (€10.290,-), belasting (€6.663,-) en onderhoud (€2.000,-) blijft er €5.047,- netto over, oftewel 1,7%. Verduurzaming verhoogt de huur naar €1.650,- en verlaagt de energiekosten, waardoor je netto-rendement oploopt naar 2,5%.
De WWS-score helpt hierbij: een woning met een thuiskantoor en label A krijgt meer punten, wat de huurprijs rechtvaardigt.
Als je buiten de stad koopt, verlaag je de aankoopprijs en verhoog je je rendement. Tip: houd rekening met Box 3: een hoger netto-rendement verlaagt de belastingdruk. Thuiswerken is dus een kans om je vastgoedportefeuille slimmer in te richten.