Vastgoed in tijden van recessie: Hoe crisisbestendig is jouw portefeuille?

Stel je voor: je portefeuille voelt als een veilige haven, maar de economie kraakt. De rente stijgt, huurders worden voorzichtig, en de huizenprijzen schommelen.

Dan wil je niet achteraf beseffen dat je vastgoed een gat in de markt was.

Je wilt nú weten of jouw belegging de storm doorkomt. Laten we zonder omwegen kijken hoe je jouw vastgoed crisisbestendig maakt.

De basis: wat maakt een portefeuille sterk?

Een sterke portefeuille begint bij locatie. Denk aan wijken in Amsterdam-Oost of Utrecht-Leidsche Rijn waar de vraag naar huurwoningen structureel hoog is.

Kies voor appartementen van 50-80 m², want die zijn het makkelijkst verhuurbaar. Daarnaast is de financiering cruciale. Een verhuurhypotheek met een lage rente en een lange rentevaste periode beschermt je tegen stijgende kosten. Check de Loan-to-Value (LTV) en zorg dat je onder de 70% blijft voor extra veiligheid.

Verduurzaming is geen optie meer, het is noodzaak. Vanaf 2025 moeten woningen minimaal energielabel C hebben.

Investeer in isolatie, HR++-glas en een hybride warmtepomp. Dit verlaagt je energielasten en verhoogt de huurwaarde.

Box 3 is je vriend of vijand. Sinds 2023 wordt het rendement op vastgoed belast op basis van een forfaitair rendement. Zorg dat je rendement boven de 4% ligt, want anders betaal je meer belasting dan je verdient.

Ten slotte, beheer. Een goede vastgoedbeheerder bespaart je tijd en geld.

Denk aan partijen als MVGM of Stadswonen voor grotere portefeuilles, of een lokale beheerder voor 1-2 woningen. Zij regelen huurcontracten, WWS-score en onderhoud.

Selectiecriteria: wat zoek je precies?

De WWS-score (Woningwaarderingsstelsel) bepaalt je maximale huur. Een woning met 140 punten mag € 763,47 vragen (2024).

Kies woningen die makkelijk op 140+ punten komen, bijvoorbeeld door een keuken of badkamer te upgraden.

Huurcontracten moeten waterdicht zijn. Gebruik altijd een modelcontract van de Rijksoverheid, inclusief de juiste clausules voor indexatie en onderhoud. Voorkom geschillen door duidelijke afspraken.

Rendement is je kompas. Een gemiddeld rendement op verhuurde woningen ligt tussen 4% en 6%.

Reken met reële cijfers: huurinkomsten minus kosten (hypotheek, beheer, onderhoud, belasting). Verduurzaming levert direct op. Een label A-woning trekt betere huurders en vraagt een hogere huur. Investeer € 10.000-€ 20.000 voor een upgrade van C naar A, met een terugverdientijd van 5-7 jaar.

Check de markt en houd rekening met lokale factoren zoals toerisme. Gebruik data van het CBS of NVM om de huurgroei in jouw regio te volgen.

Een stijgende markt geeft je lucht, een dalende markt vraagt voorzichtigheid.

Product 1: Verhuurhypotheek via BLG Wonen

BLG Wonen biedt verhuurhypotheken tot 70% LTV met een rente vanaf 4,2% (2024). Ideaal voor starters op de beleggersmarkt. Prijs: € 150.000 lening kost maandelijks € 735 (annuïteit, 4,2%, 30 jaar). Koop via BLG Wonen direct of via een onafhankelijke adviseur.

• Rentevast tot 20 jaar mogelijk
• Geen persoonlijke inkomenseis, alleen verhuurinkomsten tellen
• Snelle acceptatie voor kleine portefeuilles

• Maximaal 2 woningen per aanvrager
• Hogere rente bij een LTV boven 60%

Product 2: Vastgoedbeheer door MVGM

MVGM is een van de grootste vastgoedbeheerders in Nederland, met pakketten voor 1-10 woningen. Hun tarief start bij € 25 per woning per maand.

• Volledig WWS-compatibel, inclusief huurcontracten
• 24/7 storingsdienst voor huurders
• Online portaal voor eigenaren en huurders

• Minimale afname van 5 woningen voor korting
• Kosten voor extra services (onderhoud, juridisch) lopen snel op

Prijs: € 300 per jaar per woning voor basisbeheer. Sluit af via hun website of een lokale partner.

Product 3: Hybride warmtepomp van Remeha

De Remeha Eversave is een hybride warmtepomp die je bestaande cv-ketel aanvult.

• Verlaagt energieverbruik met 50-70%
• Subsidie tot € 1.200 via de Investeringssubsidie Duurzame Energie
• Geschikt voor woningen zonder gasaansluiting

• Installatiekosten € 4.000-€ 6.000
• Werkt het best in combinatie met goede isolatie

Ideaal voor woningen met label C of D. Prijs: € 5.500 inclusief installatie. Koop via een gecertificeerde installateur of via de website van Remeha.

Vergelijking: welk product kies je?

BLG Wonen is de beste keuze voor een starter met 1-2 woningen.

De lage rente en flexibele voorwaarden geven je lucht. MVGM is ideaal als je 5+ woningen beheert en tijd wilt besparen. De Remeha warmtepomp is een must-have voor verduurzaming, vooral als je woningen met label C of D in portefeuille hebt.

• BLG Wonen: € 8.820 hypotheeklasten op € 150.000
• MVGM: € 300 beheer per woning
• Remeha: € 5.500 eenmalig, bespaart € 500-€ 800 per jaar op energie

Prijsvergelijking op jaarbasis: Conclusie: combineer een verhuurhypotheek met beheer en verduurzaming. Zo bouw je een portefeuille die bestand is tegen klimaatrisico's en tegen een stootje kan.

Aanbevelingen per budget en gebruik

Budget € 50.000-€ 100.000: Koop een studio of 2-kamerappartement in een groeistad als Almere of Zwolle.

Financier via BLG Wonen, label B of C, en huur een lokale beheerder in voor € 200 per jaar. Rendement: 5-6%. Budget € 100.000-€ 250.000: Investeer in een appartement van 60-80 m² in Utrecht of Rotterdam. Kies voor een verhuurhypotheek met 70% LTV en verduurzaam naar label A.

Gebruik MVGM voor beheer. Rendement: 4,5-5,5%. Budget € 250.000+: Bouw een portefeuille van 3-5 woningen.

Verspreid risico over meerdere steden. Combineer BLG Wonen voor financiering, MVGM voor beheer en Remeha voor verduurzaming. Rendement: 4-5%.

Gebruik: Voor passief beleggen kies je voor MVGM en een verhuurhypotheek. Voor actief beleggen met meer controle huur je een lokale beheerder en investeer je zelf in verduurzaming, terwijl je ook kijkt naar vastgoed en erfbelasting voor de volgende generatie.

Waar te kopen?

Verhuurhypotheken via BLG Wonen sluit je af via hun website of een onafhankelijke adviseur. Check voorwaarden en rentes op hun platform. MVGM beheer regel je via mvgm.nl of een lokale partner.

Vraag een offerte aan voor je specifieke portefeuille. Remeha warmtepompen koop je via een gecertificeerde installateur.

Zoek via remeha.nl naar een partner bij jou in de buurt. Extra tips: Gebruik NVM of Funda voor woningaankoop, en check het WWS-puntenoverzicht via de Rijksoverheid. Zoek naar woningen met een hoge huurpotentie en lage onderhoudskosten.