De impact van de Wet Betaalbare Huur op transformatieplannen
Stel je voor: je hebt een oud kantoorpand op het oog. Je ziet er appartementen in, een mooie verhuurhypotheek erop, en je rekent al uit wat je rendement wordt. Maar dan komt 1 juli 2024 en verandert het spelregelboek volledig.
De Wet Betaalbare Huur is er en treft precies die transformatieplannen waar investeerders op zitten te wachten.
Dit is geen ver-van-je-bed-show. Dit gaat direct over je portemonnee, je huurcontracten en je toekomstige vastgoedbeheer. Laten we eens kijken wat er echt speelt.
Wat houdt de wet betaalbare huur in?
De Wet Betaalbare Huur is sinds 1 juli 2024 van kracht en zet de huurmarkt op z’n kop. Het doel is simpel: betaalbare woningen voor zoveel mogelijk mensen. De wet legt maximale huurprijzen vast op basis van het Woning Waarderingsstelsel (WWS).
Dat betekent dat elke woning een puntenaantal krijgt en daaraan hangt een maximale huurprijs.
Geen vrijemarktprijzen meer voor een groot deel van de markt. De wet verdeelt de huurmarkt in drie segmenten.
Sociale huur loopt tot 143 punten en heeft een maximum huur van €880,-. Middenhuur zit tussen 144 en 186 punten, met een maximale huur van €1.157,95 per maand (prijspeil juli 2024). Alles boven 187 punten is vrije sector, met een minimumhuur vanaf €1.164,-.
Het middenhuursegment is nieuw en treft direct transformatieprojecten die eerder in de vrije sector vielen.
Voor bestaande woningen geldt een overgangsrecht. Vanaf 1 juli 2025, een jaar na invoering, worden ook bestaande woningen met maximaal 143 punten gereguleerd. Dat betekent dat je bestaande bezit onder de loep moet nemen. Check je WWS-punten en bereken of je huur nog mag. Voor nieuwe contracten geldt de wet direct vanaf 1 juli 2024.
Wat zijn de voorwaarden voor nieuwbouwopslag?
Er is een lichtpuntje voor nieuwbouw: een nieuwbouwopslag van 10% op de maximale huurprijs volgens WWS. Dit is een stimulans om nieuwe woningen te bouwen.
De opslag mag alleen worden toegepast als je woning voldoet aan strikte voorwaarden. Het is geen vrijbrief voor extra huur, maar een tijdelijke compensatie voor bouwkosten. De belangrijkste voorwaarden zijn:
- De woning moet na 1 juli 2024 in gebruik worden genomen.
- De startbouwdatum moet vóór 1 januari 2028 liggen.
- De woning moet nieuw zijn, niet een gesplitste bestaande woning.
- De opslag geldt alleen voor de eerste 20 jaar na ingebruikname.
Let op: de opslag is niet van toepassing bij woningsplitsing. Alleen bij daadwerkelijke oppervlaktoevoeging, zoals een uitbouw of nieuwbouw, mag je de opslag rekenen.
Split je een pand? Dan val je terug op de reguliere WWS-punten zonder opslag.
Wat is de looptijd van de nieuwbouwopslag?
De nieuwbouwopslag loopt 20 jaar vanaf de datum van ingebruikname van de woning. Na deze periode vervalt de opslag en geldt alleen nog de maximale huurprijs volgens WWS.
Dit is belangrijk om vast te leggen in je huurcontract en je financiële planning. Neem de einddatum expliciet op in elk huurcontract. Schrijf: “De huurprijs is gebaseerd op WWS met een nieuwbouwopslag van 10%, geldig tot [datum] 20 jaar na ingebruikname.” Zo voorkom je discussies later.
Voor beleggers betekent dit dat je rendement na 20 jaar kan dalen, tenzij je andere maatregelen treft, zoals verduurzaming om WWS-punten te verhogen.
Plan je transformatie? Houd rekening met deze looptijd in je rendementsberekening. Een verhuurhypotheek met een looptijd van 30 jaar moet rekening houden met de huurdaling na jaar 20. Gebruik scenario’s in je vastgoedbeheer software om dit te modelleren.
Hoe moet ik aantonen dat ik de nieuwbouwopslag mag toepassen?
Bewijslast is cruciaal. De Belastingdienst en gemeenten controleren of je recht hebt op de opslag.
1. De startbouwdatum van de woning
Je moet aantonen dat je woning voldoet aan de voorwaarden. Zonder bewijs geen opslag, en dat kan je duur komen te staan. De startbouwdatum is de datum waarop met de bouw is begonnen.
Voor transformatieprojecten is dit vaak lastig te traceren in de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen).
2. De datum van ingebruikname van de woning
Alternatief bewijs is toegestaan, zoals een bouwvergunning, een aannemerscontract of een gemeentelijke melding van start bouw. Tip: Bewaar altijd een kopie van de bouwvergunning en de melding van start bouw. rahats gemeente kan een verklaring afgeven over de startdatum. Dit is je bewijs voor de Belastingdienst. De ingebruikname is de datum waarop de woning feitelijk bewoonbaar is.
Dit is meestal de datum van oplevering. Voor transformatieprojecten kan dit verschillen van de startbouwdatum.
3. Bij functiewijziging
Zorg dat je deze datum documenteert. Tip: Gebruik de BAG-registratie als bewijs. Als de woning nog niet in de BAG staat, bewaar dan de opleveringsakte of een verklaring van de aannemer.
Bij transformatie van kantoor naar woning is de startbouwdatum vaak de datum van de bouwvergunning voor de functiewijziging.
De wet maakt onderscheid tussen nieuwbouw en transformatie. Voor transformatieprojecten mag je alternatief bewijs gebruiken, zoals een gemeentelijke verklaring over de start van de bouwwerkzaamheden. Tip: vraag tijdig een omgevingsvergunning aan voor je transformatie onder de nieuwe Omgevingswet.
Sommige gemeenten bieden een standaardverklaring voor transformatieprojecten. Door je goed in te lezen in de geleerde lessen van mislukte transformatieprojecten, voorkom je bovendien discussie met de Belastingdienst.
Verlaagt rendement beleggingen
De Wet Betaalbare Huur verlaagt direct het rendement op beleggingen in het middenhuursegment. Voor een woning met 150 WWS-punten is de maximale huur €1.157,95. Zonder de wet had deze woning in de vrije sector makkelijk €1.300,- of meer kunnen opbrengen.
Dat is een verschil van €142,- per maand, of €1.704,- per jaar.
Voor een portfolio van 10 woningen betekent dit een inkomstendaling van €17.040,- per jaar. Je verhuurhypotheek blijft hetzelfde, maar je huurinkomsten dalen.
Dit treft je cashflow en je rendement op Box 3-vermogen. Overweeg verduurzaming om WWS-punten te verhogen. Een warmtepomp of zonnepanelen kunnen punten opleveren en zo de huur verhogen binnen de regels.
De wet dwingt je om slimmer te beleggen. Focus op woningen die net boven de 187 punten zitten, of investeer in verduurzaming om bestaande woningen te laten stijgen in punten.
Rendement halen uit vastgoedbeheer wordt nu nog belangrijker.
Verdringen op de huurmarkt
De wet zorgt voor verdringing op de huurmarkt. Door de maximale huur in het middenhuursegment te verlagen, ontstaat meer vraag naar deze woningen.
Huurders die eerst in de vrije sector zochten, kiezen nu voor gereguleerde middenhuur. Dit leidt tot langere wachtlijsten en meer concurrentie.
Voor transformatieprojecten betekent dit dat je sneller verhuurt, maar tegen een lagere huur. Je moet sneller schakelen en je marketing aanpassen. Gebruik platforms die zich richten op middenhuur, zoals Pararius of Funda, maar met een focus op betaalbaarheid. Verdringing kan ook leiden tot een tweedeling.
Huurders met een hoog inkomen kunnen nog in de vrije sector terecht, maar de middeninkomens worden beperkt.
Als belegger moet je inspelen op deze marktsegmentatie. Richt je op woningen die geschikt zijn voor gezinnen of starters, want die groep is het grootst.
Huurprijsbescherming uitbreiden naar middensegment
De wet breidt huurprijsbescherming uit naar het middensegment. Eerder viel alleen sociale huur onder de regels.
Nu ook woningen tot 186 punten. Dit betekent dat huurders in het middenhuursegment recht hebben op huurbescherming en maximale huurverhogingen. De jaarlijkse huurverhoging voor middensegment is vastgelegd: CAO-loonontwikkeling plus 1%.
Dit is een stuk lager dan de vrije sector, waar huurverhogingen soms 5% of meer kunnen zijn. Voor beleggers betekent dit een beperkte inkomensgroei.
Plan je transformatie? Houd rekening met de bouwkosten per m2 bij transformatie in je rendementsberekening.
Overweeg om woningen te verduurzamen, want energiezuinige woningen mogen meer huur vragen binnen de WWS-punten. Dit compenseert de beperkte huurverhoging.
De huurprijsbescherming wordt dwingend
De wet is dwingend. Gemeenten krijgen de bevoegdheid tot handhaving van maximale huurprijzen. Dat betekent dat ze controleren en boetes kunnen uitdelen als je te veel huur vraagt.
De huurder kan de huurcommissie inschakelen, en die kan de huur verlagen tot het wettelijke maximum.
Als belegger moet je je huurcontracten aanpassen. Gebruik de juiste WWS-punten en vermeld de nieuwbouwopslag expliciet.
Zorg dat je administratie op orde is, met bewijsstukken voor startbouw en ingebruikname. Een goed vastgoedbeheersysteem helpt hierbij. De dwingende huurprijsbescherming verandert je strategie.
Je kunt niet meer vrijelijk huur verhogen. Focus op kwaliteit en verduurzaming om huurders te behouden en huurinkomsten te maximaliseren binnen de regels.
Dit is de nieuwe realiteit voor vastgoedbeleggen in Nederland.