Beleggen in krimpregio's: Hoger rendement maar ook hogere risico's?
Stel je voor: je koopt een huis in een regio waar de prijzen al jaren dalen, maar je huurinkomsten zijn hoger dan ooit. Klinkt als een contradictie?
Toch is dat precies wat er gebeurt in Nederlandse krimpregio’s. Je kunt daar flink verdienen, maar je moet wel weten wat je doet.
De verleiding is groot: een pand voor €80.000 kopen, verhuren voor €700 per maand en een rendement van 10% of meer pakken. Maar let op: de huizenprijzen kunnen daar nog verder dalen en de leegstand loopt op. In dit artikel leg ik je uit hoe je slim belegt in krimpregio’s, welke strategieën werken en welke fouten je absoluut moet vermijden.
Investeren op de lange of korte termijn? De voor- en nadelen
Beleggen in krimpregio’s vraagt om een andere mindset dan investeren in de Randstad. Waar je in Amsterdam of Utrecht vaak denkt aan waardeontwikkeling op de lange termijn, draait het in krimpgebieden vooral om directe huurinkomsten en kostenbeheersing.
Een lange termijn strategie, zoals long term buy and hold, werkt het best in groeigebieden. In krimpregio’s is dat riskanter omdat de huizenprijzen structureel kunnen dalen. Een onderzoek van realestatemasterclass.nl laat zien dat long term buy and hold in groeigebieden over 10 jaar een Return on Equity (ROE) van 27% kan opleveren.
In krimpgebieden is die zekerheid er niet. Wil je toch op de lange termijn beleggen?
Dan moet je focussen op panden met lage aanschafkosten en hoge huurinkomsten. Je verdient je investering terug via huur, niet via waardestijging. Korte termijn strategieën, zoals fix en flip of short term rentals, kunnen in krimpregio’s juist wel werken. Je koopt een pand onder de marktwaarde, verbetert het en verhuurt het tijdelijk of verkoopt het door. Het risico is wel dat je een koper moet vinden in een markt waar de vraag laag is.
Verhuren, verbouwen of doorverkopen?
Elke strategie heeft zijn eigen aanpak. In krimpregio’s is het slim om je te richten op panden die weinig onderhoud vragen en toch aantrekkelijk zijn voor huurders.
Denk aan eengezinswoningen in wijken met voorzieningen zoals scholen en winkels. Verhuren is de meest stabiele optie. Je ontvangt elke maand huur, ongeacht of de huizenprijzen stijgen of dalen.
Zorg wel dat je een waterdicht huurcontract opstelt en rekening houdt met de WWS (Woningwaarderingsstelsel) punten voor sociale huur.
Verbouwen kan de waarde van je pand verhogen, maar in krimpregio’s is de opbrengst vaak beperkt. Een investering van €20.000 in een keuken of badkamer levert in de Randstad misschien €30.000 extra op, maar in een krimpgebied slechts €10.000. Doorverkopen (fix en flip) is een optie als je een pand vindt met een flinke korting door achterstallig onderhoud. Maar hou rekening met de verkoopduur: in krimpregio’s staat een huis soms maanden te koop.
De ‘fix en flip’ strategie
Bij fix en flip koop je een pand, verbetert het en verkoopt het met winst.
In krimpregio’s kun je panden vaak voor €50.000 tot €80.000 kopen, terwijl je ze na een verbouwing voor €120.000 kunt verkopen. De truc is om panden te vinden met structurele problemen, zoals lekkage of oude installaties. Die kosten je wel geld om te repareren, maar ze drijven de aankoopprijs flink omlaag.
Een valkuil is de verkoopduur. In een krimpregio staat een huis soms 6 tot 12 maanden te koop.
Zorg dat je de financiering rond hebt en geen hoge rentes betaalt over een langere periode.
Tip: werk samen met een lokale makelaar die de markt kent. Die kan je helpen panden te vinden die onder de radar blijven en snel te verkopen zijn.
De ‘buy to let’ strategie
Buy to let is de meest populaire strategie in krimpregio’s. Je koopt een pand en verhuurt het direct.
De huurinkomsten zorgen voor een stabiele cashflow, ongeacht de markt. In krimpregio’s kun je een rendement van 8% tot 12% behalen, afhankelijk van de locatie en het type pand. Een huis van €100.000 kan €800 tot €1.000 huur per maand opleveren.
Let op de verhuurhypotheek. Banken eisen vaak een hogere eigen inbreng in krimpregio’s, soms wel 30% tot 40%.
Ook de WWS-score is belangrijk: hoe meer punten, hoe hoger de huur die je mag vragen. Een voordeel van box 3 is de belastingheffing over je vastgoed. Je betaalt alleen belasting over de woningwaarde, niet over de huurinkomsten. Dat kan flink schelen.
De ‘long term buy and hold’ strategie
Long term buy and hold betekent dat je een pand koopt en het jarenlang in bezit houdt.
In groeigebieden werkt dit perfect, maar in krimpregio’s is het riskant. Door gentrificatie te herkennen in opkomende wijken, voorkom je dat je investeert in gebieden waar de prijzen structureel dalen en je investering minder waard wordt.
Je moet daarom focussen op huurinkomsten, niet op waardestijging. Een voordeel is de belastingvoordelen in box 3. Je betaalt geen belasting over de huur, alleen over de woningwaarde. Dat maakt de strategie aantrekkelijk op de lange termijn.
Maar de nadelen zijn groot in krimpgebieden. Bij het vergelijken van vastgoed in de Randstad versus de provincie zie je dat leegstand in krimpgebieden sneller oploopt en huurders minder stabiel zijn.
Zorg dat je een reserve hebt voor onverwachte kosten.
De voordelen van ‘long term buy and hold’ zijn:
- Stabiele huurinkomsten elke maand
- Belastingvoordelen in box 3
- Geen verkoopdruk: je kunt wachten op betere tijden
- Minimale tijd investering na aankoop
De nadelen van ‘long term buy and hold’ zijn:
- Risico op dalende huizenprijzen in krimpgebieden
- Leegstand kan oplopen, vooral in wijken met weinig vraag
- Huurders zijn minder stabiel, meer verloop
- Reserve nodig voor onderhoud en leegstand
De ‘short term buy and hold’ strategie
Short term buy and hold betekent dat je een pand koopt, verbetert en binnen 1 tot 3 jaar weer verkoopt. Het is een mix van fix en flip en buy to let.
In krimpregio’s kun je een pand kopen voor €70.000, verbouwen voor €15.000 en verhuren voor €800 per maand. Na 2 jaar verkoop je het voor €120.000. De strategie werkt goed als je een pand vindt met potentie, maar geen zin hebt in jarenlange verhuur.
Het risico is dat de verkoopmarkt in een krimpgebied stilligt. Tip: zorg dat je de verbouwing snel en efficiënt uitvoert.
Hoe langer je erover doet, hoe meer huurinkomsten je misloopt.
De voordelen van de ‘short term buy and hold’ strategie:
- Snel rendement door verkoop of verhuur
- Flexibel: je kunt inspelen op marktveranderingen
- Geen jarenlange verplichtingen
- Ideaal voor panden met achterstallig onderhoud
De nadelen van de ‘short term buy and hold’ strategie:
- Verkooprisico in krimpregio’s: langere verkoopduur
- Hogere kosten door tijdelijke financiering
- Meer tijd en energie nodig dan long term buy and hold
- Belastingvoordelen minder optimaal
De ‘short term rentals’ strategie
Short term rentals betekent dat je een pand verhuurt voor korte periodes, bijvoorbeeld via Airbnb of andere platforms. In krimpregio’s is de vraag vaak lager, maar in toeristische gebieden of bij bedrijven kan het wel werken.
Je kunt een huis van €100.000 verhuren voor €100 per nacht. Bij 15 nachten per maand levert dat €1.500 op, veel meer dan langdurige verhuur. Maar let op: short term rentals vallen onder de Leegstandwet en vereisen een vergunning.
Ook de WWS-punten tellen niet mee, dus je huurinkomsten zijn minder zeker.
Tip: onderzoek de lokale regelgeving. Sommige gemeenten in krimpregio’s hebben strenge regels voor short term rentals.
De voordelen van ‘short term rentals’:
- Veel hogere huurinkomsten per nacht
- Flexibel: je kunt het pand zelf gebruiken
- Geen langdurige huurcontracten
- Ideaal voor panden in toeristische gebieden
De nadelen van ‘short term rentals’:
- Onzekerheid: vraag kan fluctueren
- Meer werk: schoonmaken, boekingen, onderhoud
- Regelgeving en vergunningen vereist
- Geen WWS-punten, dus minder zekere huur
Welke strategie past bij jou?
De keuze hangt af van je tijd, energie en risicobereidheid. Heb je weinig tijd en wil je stabiele inkomsten? Kies voor buy to let in een krimpregio met lage aanschafkosten.
Wil je actief bezig zijn en snel rendement? Fix en flip of short term buy and hold zijn geschikt.
Zorg wel dat je een pand vindt met potentie en een snelle verkoop. Heb je ervaring met verhuur en wil je maximale opbrengst?
Short term rentals kunnen werken, maar alleen als je de regelgeving kent en de vraag stabiel is. Tip: kies je strategie op basis van de tijd en energie die je wilt investeren. Beleggen in Amsterdam is nog steeds rendabel als je de strenge regels begrijpt. Een verkeerde keuze kost je niet alleen geld, maar ook veel stress.
Fiscale en juridische positie
In Nederland valt vastgoed onder box 3. Je betaalt belasting over de woningwaarde, niet over de huurinkomsten.
Dat is een groot voordeel, vooral in krimpregio’s waar de huurinkomsten hoog zijn en de waarde laag. Een verhuurhypotheek is vaak nodig om een pand te kopen. Banken eisen een eigen inbreng van 20% tot 40%, afhankelijk van de locatie.
In krimpregio’s ligt dat percentage hoger. Let op de WWS-punten bij sociale huur.
Hoe meer punten, hoe hoger de huur die je mag vragen. Zorg dat je pand voldoet aan de eisen. Verduurzaming is ook belangrijk. Een energielabel A of B verhoogt de huur en de waarde van je pand. Subsidies zoals de Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE) kunnen helpen de kosten te dekken.
Plan jouw gratis strategiegesprek
Weet je nog niet welke strategie het beste bij je past? Plan een gratis strategiegesprek met een vastgoedadviseur.
Samen bekijk je je doelen, budget en risicobereidheid. Een goed gesprek kan je helpen om de juiste keuzes te maken en fouten te voorkomen.
Je krijgt inzicht in de markt, de financiering en de fiscale voordelen. Wacht niet tot de markt verandert. Begin vandaag nog met het opbouwen van je vastgoedportefeuille in krimpregio’s.
Abonneer op onze nieuwsbrief!
Blijf op de hoogte van de laatste ontwikkelingen in de vastgoedmarkt. Ontvang tips, strategieën en nieuws over verhuurhypotheek, WWS, box 3 en verduurzaming. Schrijf je nu in en start met beleggen in krimpregio’s.