All-in huur splitsen naar kale huur en servicekosten: Stappenplan voor verhuurders

Stel je voor: je verhuurt een woning voor €1.200 per maand, all-in. Je huurder belt op: “Ik wil de huur laten checken door de Huurcommissie.” Drie maanden later krijg je een uitspraak: je kale huur mag maximaal €660 zijn, de servicekosten €300. Je inkomen daalt met €240 per maand.

Dat is het risico van een onduidelijke all-in huurprijs. In dit stappenplan leg ik je exact uit hoe je als verhuurder slim splits, boetes voorkomt en je rendement beschermt.

Wat is een all-in huurprijs?

Een all-in huurprijs is één bedrag waarin zowel de kale huur als de servicekosten zitten. Denk aan schoonmaak, internet, energie of gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen.

Het klinkt makkelijk, maar het is riskant. De Huurcommissie ziet een all-in huurprijs als een onduidelijke afspraak en mag de kale huur en servicekosten voor je splitsen. Wettelijk gezien moet een huurcontract duidelijk zijn.

Staat er alleen “huur €1.200 all-in”? Dan loop je het risico dat de Huurcommissie de verhouding vastzet op minimaal 55% kale huur en minimaal 25% servicekosten.

De rest is dan voor de huurder. Dat kan flink pijn doen.

Hoeveel huur betaal ik maximaal voor mijn woning?

De maximale huur hangt af van het puntenaantal volgens het WWS (Woningwaarderingsstelsel) en de liberalisatiegrens.

In 2023 was de liberalisatiegrens €808,06. Zit je daarboven? Dan is je woning geliberaliseerd en mag je vrije huur vragen. Zit je eronder?

Dan valt je woning in de sociale huur en geldt er een maximumhuur. Het puntenaantal wordt bepaald door zaken als WOZ-waarde, energielabel, oppervlakte en voorzieningen. De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente bepaald en telt mee voor je puntenaantal. Een hoog puntenaantal betekent een hogere maximale huur.

Gebruik de Huurprijscheck van de Rijksoverheid om je maximale huur na splitsing te controleren.

Splitsen all-in huur

Stel: je all-in huurprijs is €1.200. De Huurcommissie splits dit als volgt: kale huur minimaal 55% (€660) en servicekosten minimaal 25% (€300). De resterende 20% (€240) wordt aan de huurder toegerekend.

Je inkomen daalt dus met €240 per maand. Een andere situatie: je all-in huurprijs is €1.469,20.

Na splitsing blijft de kale huur boven de liberalisatiegrens van €808,06. Je woning blijft geliberaliseerd via slimme manieren om de huurprijs te liberaliseren, maar de servicekosten moeten alsnog apart worden vastgelegd.

Zonder duidelijke afspraak loop je alsnog risico op een strafkorting.

Stappenplan: all-in huur splitsen naar kale huur en servicekosten

Volg deze stappen om je huurcontract compliant te maken en boetes te voorkomen.

1. Check je contract: staat er een all-in huurprijs zonder expliciete splitsing? Dan moet je actie ondernemen.
2. Bepaal de verhouding: splits de all-in huurprijs in minimaal 55% kale huur en minimaal 25% servicekosten. Gebruik de percentages van de Huurcommissie als basis.
3. Leg servicekosten apart vast: maak een overzicht van de servicekosten, bijvoorbeeld schoonmaak, internet, energie. Zorg dat servicekosten voor vloer, gordijnen en lampen apart worden vastgelegd en niet in de huurprijs zijn opgenomen.
4. Stuur een voorstel aan je huurder: volgens art. 7:258 BW mag je een eenzijdig voorstel doen om de huurprijs te splitsen. Geef duidelijk aan wat de kale huur en servicekosten worden.
5. Gebruik de Huurprijscheck: controleer of de nieuwe kale huur onder of boven de liberalisatiegrens valt en of het puntenaantal klopt.
6. Wacht op reactie: reageert je huurder niet binnen 6 weken? Dan geldt je voorstel automatisch. Reageert hij wel? Dan volgt overleg of een procedure bij de Huurcommissie.
7. Voer de uitspraak uit: als de Huurcommissie een uitspraak doet, is die bindend. Je moet de splitsing uitvoeren vanaf de datum in de uitspraak.

ADVIES: GEEN ALL-IN HUURPRIJS AFSPREKEN

All-in huurprijzen zijn een risico voor verhuurders. De Huurcommissie kan hoge strafkortingen opleggen als de splitsing onduidelijk is. Voorkom problemen door altijd expliciet te splitsen in kale huur en een correcte servicekosten afrekening te maken.

Een praktische tip: leg servicekosten voor vloer, gordijnen en lampen apart vast.

Deze kosten worden vaak als all-in beschouwd en op nul gezet als ze niet duidelijk zijn. Maak een separate servicekostenovereenkomst of voeg een bijlage toe aan het huurcontract.

“Een duidelijk contract voorkomt discussie en bespaart je duizenden euro’s.”

Wij beoordelen het voorstel van uw huurder

Je huurder kan de all-in huurprijs laten controleren door de Huurcommissie tot 6 maanden na start van de huurovereenkomst (art. 7:271 BW). Als je een voorstel doet om te splitsen, mag de huurder daarop reageren.

Wij beoordelen het voorstel op basis van de WWS-regels en de liberalisatiegrens. Bekijk de regels voor huurverhoging bij sociale huurwoningen en stuur je huurder een voorstel volgens art. 7:258 BW als er geen overeenkomst is.

Gebruik de Huurprijscheck om te controleren of de nieuwe kale huur klopt.

Als de huurder akkoord gaat, teken dan een nieuw contract of een addendum. Zo blijft je huurcontract compliant en bespaar je jezelf een hoop gedoe.

Praktische tips om je rendement te beschermen

• Voorkom all-in huurprijzen: splits altijd expliciet in kale huur en servicekosten om hoge strafkortingen te voorkomen.
• Maak een servicekostenoverzicht: leg vast welke kosten worden doorberekend en hoe ze worden berekend.
• Gebruik de Huurprijscheck: controleer regelmatig of je huurprijs nog klopt bij het puntenaantal en de liberalisatiegrens.
• Houd rekening met Box 3: vastgoed in Box 3 kan fiscaal aantrekkelijk zijn, maar houd rekening met de verhuurhypotheek en het rendement.
• Verduurzaam je vastgoed: een beter energielabel verhoogt je puntenaantal en dus je maximale huur. Kijk naar subsidies voor verduurzaming.
• Vastgoedbeheer: professioneel beheer kan helpen om servicekosten efficiënt te beheren en je rendement te optimaliseren.

Veelgestelde vragen

Mag ik een all-in huurprijs afspreken? Ja, maar alleen als je de kale huur en servicekosten expliciet splits. Zonder splitsing loop je risico op een uitspraak van de Huurcommissie.

Hoe lang duurt een procedure bij de Huurcommissie? Gemiddeld 3 tot 6 maanden, afhankelijk van de complexiteit. Mag ik de huur verhogen na splitsing? Dat hangt af van het puntenaantal en de liberalisatiegrens. Gebruik de Huurprijscheck om je maximale huur te bepalen.

Conclusie

All-in huurprijzen zijn een risico voor verhuurders. Door altijd expliciet te splitsen in kale huur en servicekosten, voorkom je hoge strafkortingen en bescherm je je rendement.

Volg het stappenplan, gebruik de Huurprijscheck en zorg dat je contract compliant is. Zo blijf je als verhuurder relaxed en winstgevend.