Vastgoed kopen van een andere belegger: Waar moet je op letten?

Je staat op het punt om vastgoed te kopen van een andere belegger. Dat klinkt misschien gewoon als een huis kopen, maar het is echt anders. Je koopt niet alleen stenen en een dak, maar een complete onderneming.

Je krijgt huurcontracten, een verhuurhypotheek, en misschien wel een WWS-score die je rendement bepaalt.

Je koopt een machine die geld moet blijven genereren. En als je niet oppast, koop je een machine die net zo snel stuk kan gaan.

Deze gids is niet voor niets geschreven. Wanneer je vastgoed overneemt van een andere belegger, loop je specifieke valkuilen die je bij een gewone woning nooit tegenkomt. Je moet letten op de huurders, de administratie, en de fiscale gevolgen in Box 3. Laten we gelijk beginnen met de belangrijkste zaken die je niet mag vergeten.

De huurcontracten en de WWS-score

De meeste beleggers kopen een woning voor de verhuur. Dat betekent dat je de huurcontracten overneemt. Je kunt niet zomaar de huur opzeggen of de prijs verhogen.

In Nederland geldt de Wet Betaalbare Huur (WWS) voor veel woningen. Deze wet bepaalt hoeveel huur een verhuurder mag vragen op basis van het puntenstelsel.

Check altijd de WWS-score van de woning. Vraag de huidige eigenaar om de berekening.

Als de huurprijs boven de aftoppingsgrens ligt, loop je risico. Een huurder kan naar de Huurcommissie stappen en een huurverlaging eisen. Dit kan je rendement direct onder druk zetten.

De WWS-score bepaalt je maximale huur. Zonder deze score koop je blind.

Zorg dat je weet hoeveel punten de woning heeft en wat de maximale huur is volgens de wet.

Let ook op de soort huurcontract. Is het een tijdelijk contract of een contract voor onbepaalde tijd? Bij een tijdelijk contract loopt het huurcontract vanzelf af, maar de regels worden steeds strenger. Een contract voor onbepaalde tijd geeft de huurder veel rechten.

Je kunt de woning niet zomaar leegkrijgen. Vraag altijd naar de originele huurovereenkomsten en de bijbehorende brieven of e-mails.

De verhuurhypotheek en financiële kaders

Een woning kopen met een verhuurhypotheek is anders dan een gewone hypotheek.

Banken beoordeelden de woning op basis van het toekomstige huurinkomen. Ze kijken naar de WWS-score en de markthuur.

Een verhuurhypotheek heeft vaak een lagere loan-to-value (LTV) dan een gewone hypotheek. Je moet vaak minimaal 30% eigen geld inleggen. De rente voor een verhuurhypotheek ligt hoger dan voor een gewone woning. Momenteel (eind 2024) liggen de rentes voor verhuurhypotheken tussen de 4,5% en 5,5% afhankelijk van de looptijd en de risicoklasse.

Dit drukt direct op je netto rendement. Bereken vooraf of de huurinkomsten voldoende zijn om de hypotheeklasten, het vastgoedbeheer en onderhoud te dekken.

Vergeet de financieringsvoorbehouden niet. Als de bank de woning lager waardeert dan de koopprijs, moet je bijbetalen. Of de financiering loopt spaak.

Zorg dat je een financieringsvoorbehoud opneemt in de koopovereenkomst. Een termijn van 4 tot 6 weken is gebruikelijk. Dit geeft je de tijd om de verhuurhypotheek rond te krijgen.

Box 3 en de belastingdruk

Investeren in vastgoed valt in Box 3, tenzij je kiest voor vastgoed kopen via een besloten vennootschap. Bij privébeleggingen wordt je vermogen belast in Box 3.

De belasting is een percentage van het forfaitaire rendement. In 2024 wordt het Box 3-stelsel aangepast. De belastingdruk kan oplopen tot 36% over het forfaitaire rendement.

Dit is een belangrijk aspect voor je netto rendement. De belastingdienst gaat uit van een fictief rendement op basis van je totale vermogen.

Als je alleen vastgoed bezit, is de berekening anders dan wanneer je ook aandelen of spaargeld hebt.

Zorg dat je weet hoe de belastingdienst je vastgoed waardeert. De woningwaarde wordt bepaald door de WOZ-waarde. De WOZ-waarde kan verschillen van de marktwaarde. Dit heeft invloed op je belastingaangifte.

Een tip: houd rekening met de verhuurderheffing. Hoewel deze heffing voor particuliere verhuurders is afgeschaft, kunnen er nog steeds lokale heffingen zijn.

Check de gemeentelijke belastingen. Daarnaast moet je rekening houden met inkomstenbelasting over de huurinkomsten. De huurinkomsten tellen mee in Box 3, maar je mag kosten aftrekken zoals rente, onderhoud en beheerkosten.

Vastgoedbeheer en rendement

Het rendement op vastgoed hangt af van de huurinkomsten en de kosten. Een gemiddeld rendement voor verhuurd woningbezit ligt tussen de 4% en 6% netto. Dit hangt af van de locatie, de woningtype en de WWS-score.

Een woning in een studentenstad kan een hoger rendement opleveren, maar ook meer onderhoud en verloop van huurders.

Je kunt zelf beheren of een professioneel vastgoedbeheerder inschakelen. Zelf beheren bespaart kosten, maar kost tijd.

Een beheerder rekent vaak 5% tot 8% van de huurinkomsten. Zij regelen huurincasso, onderhoud en contact met huurders. Dit kan handig zijn als je meerdere woningen bezit of niet in de buurt woont.

Verduurzaming is steeds belangrijker. De overheid stelt steeds strengere eisen aan de energieprestatie van woningen.

Vanaf 2026 moeten alle woningen minimaal energielabel C hebben. Dit betekent dat je moet investeren in isolatie, HR-glas of een warmtepomp. De kosten voor verduurzaming kunnen hoog oplopen, maar je kunt subsidies aanvragen. Een duurzamere woning levert een hogere WWS-score op en dus een hogere huur.

Prijsindicaties en modellen

De prijs van een verhuurde woning hangt af van het rendement. Een veelgebruikte maatstaf is de bruto aanvangsrendement (BAR).

Dit is de jaarhuur gedeeld door de aankoopprijs. Een BAR van 5% betekent dat de jaarhuur 5% is van de aankoopprijs.

Een woning met een huur van €1.000 per maand (€12.000 per jaar) kost dan €240.000. De koopprijs kan hoger zijn als de woning een gunstige WWS-score heeft of in een populaire wijk ligt. Een woning in Amsterdam kan een BAR van 3% hebben, terwijl een woning in een kleinere stad een BAR van 6% heeft.

Je betaalt dus meer voor een woning in een populaire stad, maar het rendement kan lager zijn. Er zijn verschillende modellen om de prijs te berekenen. Een model is de Discounted Cash Flow (DCF).

Hierbij bereken je de toekomstige huurinkomsten en de verkoopprijs op termijn. Een ander model is de vergelijking met vergelijkbare woningen.

Vraag een taxateur om een woningtaxatie. Een taxateur kijkt naar de marktwaarde en de verhuurwaarde. De taxatie is nodig voor de verhuurhypotheek.

Praktische tips voor de aankoop

Voordat je je maximale bod bepaalt, doe je due diligence. Vraag de volgende documenten op:

• Het huurcontract van elke huurder.
• De WWS-berekening.
• De jaaropgave van de huurinkomsten en kosten.
• De WOZ-beschikking.
• De energielabels.
• De onderhoudsgegevens.

Bezoek de woning samen met de huurder. Vraag naar de staat van onderhoud en eventuele klachten. Een huurder kan informatie geven die de verkoper niet vertelt.

Controleer of de huurder op de hoogte is van de verkoop. De huurder heeft recht op informatie over de nieuwe eigenaar.

onderhandel niet alleen over de prijs, maar ook over de voorwaarden. Vraag om een garantie op verborgen gebreken.

Als er na de koop een lekkage ontstaat, wil je dat de verkoper aansprakelijk is. Neem een boetebeding op als de verkoper niet alle documenten levert. Zorg dat je een goede adviseur inschakelt. Een aankoopmakelaar met ervaring in verhuurd vastgoed kan helpen bij de onderhandelingen en de huurdercheck bij commercieel vastgoed.

Een fiscalist kan je helpen met de Box 3-structuur en de hypotheek. Een goede adviseur betaalt zichzelf terug.

Sluit de koopovereenkomst pas als je zeker bent van de financiering. Teken niets onder druk. Neem de tijd om alle documenten te controleren. Een verkeerde aankoop kan je rendement jarenlang drukken.