Risicobeheer bij mede-eigenaarschap: Maak goede afspraken in een maatschap

Je staat op het punt om met een of meer partners een vastgoedportefeuille op te bouwen. Misschien heb je al een verhuurhypotheek op je naam of ben je van plan om een woning te kopen met een WWS-score die net boven de grens voor huurtoeslag zit.

Als je dat samen doet, kies je vaak voor een maatschap. Dat klinkt formeel, maar het is vooral een manier om samen te ondernemen zonder meteen een BV op te richten.

Toch zitten er flinke risico’s aan vast, vooral rond persoonlijke aansprakelijkheid en de manier waarop je winst verdeelt. In dit artikel lees je hoe je die risico’s beheerst met goede afspraken.

Wat is een Maatschap?

Een maatschap is een samenwerking van twee of meer mensen die samen een onderneming drijven.

In de praktijk zie je dit vaak bij vastgoedbeleggers die samen een pand kopen, verhuren en beheren. Je kunt een maatschap opzetten zonder startkapitaal; dat is wettelijk niet verplicht.

Wel moet je je inschrijven bij de KVK, zowel in het Handelsregister als in het UBO-register als je meer dan 25% belang hebt. De inschrijfvergoeding bij de KVK bedraagt ongeveer €50–€70. De maatschap is fiscaal transparant. Dat betekent dat de belastingdienst de maatschap zelf niet belast, maar dat jij en je partners elk belasting betalen over je aandeel in de winst.

Als je voldoet aan het urencriterium (minimaal 1.225 uur per jaar), heb je recht op de mk-winstvrijstelling (14%), de zelfstandigenaftrek en de startersaftrek (eerste drie jaar).

Voor vastgoedbeleggers is dit vooral interessant als je actief bezig bent met verduurzaming, huurcontracten opstellen of vastgoedbeheer uitvoeren.

Aansprakelijkheid en Schulden

De grootste valkuil van een maatschap is de persoonlijke aansprakelijkheid. Omdat een maatschap geen rechtspersoonlijkheid heeft, zijn alle partners hoofdelijk aansprakelijk voor schulden.

Als een van de partners de verhuurhypotheek niet kan betalen, mag de bank aankloppen bij de andere partners. Dat betekent dat privé-activa, zoals je eigen huis of spaarrekening, risico lopen. Wil je dat beperken?

Zorg dan dat je duidelijke afspraken maakt over bevoegdheden. Leg vast dat kleine aankopen (bijvoorbeeld een nieuwe wasmachine van €300) zelfstandig mogen, maar dat dure aankopen (een pand van €300.000) of het aannemen van personeel alleen gezamenlijk mogen. Zo voorkom je dat een partner onverwacht een grote schuld aangaat waar jij voor opdraait.

De persoonlijke aansprakelijkheid is de reden dat veel vastgoedbeleggers na verloop van tijd overstappen naar een BV. Maar voor de start is een maatschap vaak goedkoper en flexibeler.

Belastingen en Fiscale Voordelen

De fiscale transparantie van een maatschap betekent dat je winst direct belast wordt in box 3 of box 1, afhankelijk van je situatie.

Als je actief bent in vastgoedbeheer en verduurzaming, valt je werkzaamheden vaak in box 1 (inkomsten uit overige werkzaamheden). Dan profiteer je van de mk-winstvrijstelling en de zelfstandigenaftrek. Let op: winst mag niet volledig naar één partner gaan. De winstverdeling moet gebaseerd zijn op inbreng (bijvoorbeeld kapitaal of arbeid) of een andere afspraak.

Een verdeling van 100% naar één partner is fiscaal niet toegestaan. Een praktische verdeling is bijvoorbeeld 50/50, of op basis van de verhouding van de inbreng.

Als je een verhuurhypotheek afsluit, houd dan rekening met de WWS-score en zorg voor een grondige screening van huurders bij het opstellen van je huurcontracten.

Een hogere WWS-score kan leiden tot huurtoeslag voor de huurder, wat je rendement beïnvloedt.

Opzetten en Beëindigen van een Maatschap

Om een maatschap op te zetten, schrijf je je in bij de KVK en leg je afspraken vast in een maatschapscontract.

Hoewel dat contract niet wettelijk verplicht is, is het wel verstandig. Zonder contract loop je het risico dat bij geschillen of bij vertrek van een partner de samenwerking stilvalt.

Een maatschap houdt automatisch op te bestaan als een partner vertrekt of overlijdt, tenzij je een voortzettingclausule hebt opgenomen. Een voortzettingclausule regelt dat de overblijvende partner de zaak kan voortzetten, eventueel met een overnamebedrag voor de uitgetreden partner. Zo voorkom je dat je vastgoedportefeuille plotseling verdeeld moet worden. Denk ook aan een exit-regeling: hoe bepaal je de waarde van een pand als een partner uitstapt?

Houd rekening met de huidige marktwaarde, de verhuurde status, eventuele verduurzaming en breng de milieurisico's bij aankoop van vastgoed in kaart.

Inschrijving in het UBO-register is verplicht voor partners met een belang van meer dan 25%. De KVK stuurt hierover automatisch bericht na inschrijving. Zorg dat je deze stap niet vergeet, want boetes voor niet-inschrijving kunnen oplopen tot €20.000.

Wet DBA en Maatschappen

De Wet DBA (Deregulering Beoordeling Arbeidsrelaties) is bedoeld om schijnzelfstandigheid te voorkomen.

Bij een maatschap is dat risico er niet, omdat partners gelijkwaardig zijn en geen werkgever-werknemerrelatie hebben. Je hoeft dus geen modelovereenkomst te gebruiken. Toch is het slim om je werkzaamheden goed te documenteren. Als je samen een verhuurhypotheek afsluit, huurcontracten opstelt of verduurzamingstrajecten begeleidt, zorg dan dat je taken en verantwoordelijkheden helder zijn.

Stel een maatschapscontract op

Dat voorkomt discussies met de belastingdienst en met je partners. Een maatschapscontract hoeft niet ingewikkeld te zijn, maar het moet wel de belangrijkste afspraken bevatten. Denk aan:

• De namen en adressen van alle partners.
• De winstverdeling (bijvoorbeeld 50/50 of op basis van inbreng).
• Bevoegdheden: wie mag wat beslissen?
• Voortzettingclausule bij vertrek of overlijden.
• Exit-regeling: hoe wordt de waarde van een pand bepaald?
• Verdeling van taken: wie beheert de huurcontracten, wie regelt de verduurzaming?

Houd rekening met de kosten: een notaris kan een maatschapscontract opstellen voor €500–€1.000.

Verschil maatschap en vof verdwijnt

Zelf een contract opstellen kan ook, maar laat het altijd nakijken door een jurist of accountant. Er komt een wetswijziging waarbij het verschil tussen een maatschap en een vof (vennootschap onder firma) verdwijnt. Beiden vallen straks onder de nieuwe personenvennootschap.

Voor jou als vastgoedbelegger verandert er weinig, maar het is goed om te weten dat de regels uniformer worden. Houd de ontwikkelingen in de gaten, vooral als je al een vof hebt en overweegt om over te stappen.

Praktische Tips voor Risicobeheer

Wil je de risico’s van een maatschap beperken? Doe dit: Met deze afspraken beheers je de risico’s en houd je de samenwerking gezond.

1. Stel een maatschapscontract op, ook al is het niet verplicht.
2. Zorg voor inschrijving in het Handelsregister en UBO-register bij de KVK.
3. Leg bevoegdheden vast: kleine aankopen zelfstandig, dure aankopen gezamenlijk.
4. Neem een voortzettingclausule op om beëindiging bij vertrek te voorkomen.
5. Houd rekening met persoonlijke aansprakelijkheid; privé-activa zijn risico.
6. Verdeel winst eerlijk en fiscaal correct; geen 100% naar één partner.
7. Documenteer je werkzaamheden rond verhuurhypotheek, WWS, huurcontracten en verduurzaming.

Zo kun je je richten op wat telt: een rendabele vastgoedportefeuille opbouwen en, door tijdig het risico op waardedaling te beperken, zorgeloos beheren.