Omgaan met tegenslagen: Wat als een pand 6 maanden leegstaat?

Een leegstaand pand is een nachtmerrie voor elke vastgoedbelegger. Je rekende op €1.200 huurinkomsten per maand, maar nu staat er niets op de rekening. Intussen lopen de vaste lasten gewoon door: je verhuurhypotheek, de gemeentebelastingen en de energievoorschotten.

Zes maanden leegstand voelt als een gat in je financiële planning. Maar het is niet het einde van de wereld.

Het is een uitdaging die je kunt managen, zelfs ombuigen in je voordeel. Laten we samen kijken hoe je dit hoofdstuk slim doorspeelt.

Waarom leegstand meer is dan alleen gemiste huur

Leegstand is niet alleen een gat in je kasstroom. Het is een signaal.

Het vertelt je iets over de staat van je pand, de markt of je verhuurstrategie.

Een leegstand van zes maanden betekent dat je ongeveer €7.200 aan bruto huurinkomsten misloopt (bij een huurprijs van €1.200). Maar de echte pijn zit ’m in de compound effect: je hypotheeklasten lopen door, je vastgoedbeheer kosten blijven en je rendement op je eigen vermogen daalt hard. Denk aan je verhuurhypotheek.

Stel, je hebt een aflossingsvrije hypotheek van €200.000 tegen 4,5% rente. Je maandlasten zijn dan circa €750. Zonder huurinkomsten betaal je dit uit eigen zak. Tel daar de VvE-bijdrage (€150), gemeentelijke heffingen (€50) en een minimale energievoorschot (€75) bij op, en je zit al snel op een maandelijkse uitgave van €1.025 zonder enige inkomsten.

Over zes maanden is dat €6.150 die je moet ophoesten. Dat doet pijn.

Maar het is ook een kans. Een leegstaand pand is een schone lei.

Je kunt het pand opknappen, verduurzamen of herpositioneren zonder dat je huurders hinderen. Dit is hét moment om de WWS-score te verbeteren, waardoor je straks een hogere huur kunt vragen. Of om het energielabel van G naar A te brengen, wat je rendement op de lange termijn flink verhoogt.

De financiële impact: cijfers die er toe doen

Laten we de financiële impact eerst in kaart brengen. Stel, je pand heeft een WOZ-waarde van €300.000 en een huurprijs van €1.200.

De maximale huurprijs volgens het WWS-systeem ligt rond de €1.050 (afhankelijk van punten voor oppervlakte, energie en sanitair). Als je nu €1.200 vraagt, zit je al boven de maximale huur. Dat betekent dat je huurder mogelijk bezwaar kan maken. Een leegstand geeft je de ruimte om de huurprijs te herijken naar de WWS-norm, zonder gedoe.

Box 3 speelt hier een rol. Je vastgoed valt in box 3, waar je belasting betaalt over het forfaitaire rendement.

Een leegstaand pand telt gewoon mee in je vermogen. Je betaalt dus belasting over een pand dat niets oplevert.

Over 2024 betaal je ongeveer 36% belasting over een rendement van 5,88% van je vermogen. Als je pand €300.000 waard is, is je belastbare vermogen €300.000 minus de hypotheek (€200.000) = €100.000. Je betaalt dus circa €2.116 aan box 3-belasting per jaar, ongeacht of je huur krijgt.

Verduurzaming kan hier helpen. Een beter energielabel verlaagt je box 3-belasting, omdat het de woningwaarde verhoogt en je rendementspercentage mogelijk gunstiger uitvalt.

Bovendien kun je subsidie krijgen voor verduurzaming, zoals de Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE) voor isolatie of een warmtepomp. Dat verlaagt je kosten en verhoogt je rendement op de lange termijn.

Actieplan: zes maanden slim benutten

Een leegstand van zes maanden is geen reden tot paniek, maar wel tot actie.

Hier is een concreet plan: Volg de 10 stappen naar je eerste pand, want er zijn verschillende modellen om leegstand te financieren.

1. Inspecteer en analyseer: Loop het pand na. Is er sprake van achterstallig onderhoud? Is het energielabel verbeterd? Hoe is de WWS-score? Gebruik deze tijd om een checklist te maken van verbeterpunten.
2. Verduurzaam: Isoleer de woning, installeer dubbel glas of een warmtepomp. Dit verhoogt de WWS-score en daarmee de huurprijs. Kosten: €5.000-€15.000, maar met ISDE-subsidie kun je tot 30% terugkrijgen.
3. Herpositioneer de huurprijs: Bereken de WWS-score opnieuw. Als je pand nu een score van 120 punten heeft, mag je een huurprijs vragen van ongeveer €1.050. Verhoog je dit naar 150 punten door verduurzaming, dan mag je €1.250 vragen. Dat is €200 extra per maand.
4. Werven van huurders: Gebruik platforms als Pararius of Funda om je pand te adverteren. Zorg voor professionele foto’s en een duidelijke beschrijving. Overweeg een verhuurmakelaar als je zelf geen tijd hebt. Kosten: €1.500-€2.500 voor bemiddeling.
5. Financiële buffer: Zorg dat je een buffer hebt van minimaal 3 maanden lasten. Als je dat niet hebt, overweeg een doorlopend krediet of een extra aflossing op je hypotheek om je maandlasten te verlagen.

Modellen en prijsindicaties

Een optie is een verhuurhypotheek met een aflossingsvrije component. Hierbij betaal je alleen rente, geen aflossing. Je maandlasten zijn lager, maar je bouwt geen vermogen op. Een andere optie is een hybride hypotheek, waarbij je een deel aflost en een deel aflossingsvrij houdt.

Kosten: circa 4,5% rente op jaarbasis. Voor verduurzaming kun je een Energiebespaarlening afsluiten via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn).

Dit is een lening tegen een lage rente (circa 2-3%) voor energiebesparende maatregelen. Een voorbeeld: je leent €10.000 voor isolatie en een warmtepomp, en betaalt maandelijks €150 terug. Dit verdien je terug via een hogere huur en een lagere energierekening.

Een ander model is het verhuren via een beheerder. Vastgoedbeheerders zoals MVGM of De Key nemen het hele proces uit handen, van werving tot onderhoud.

Kosten: 5-8% van de huurinkomsten. Bij een huur van €1.200 betaal je dus €60-€96 per maand.

Dit is de moeite waard als je zelf geen tijd of kennis hebt.

Praktische tips om leegstand te voorkomen en te managen

Voorkomen is beter dan genezen. Zorg dat je pand altijd up-to-date is.

Regelmatig onderhoud en verduurzaming voorkomen dat je pand leegvalt. Houd je WWS-score in de gaten en pas je huurprijs jaarlijks aan. Als je pand toch leegstaat, wees proactief. Neem contact op met je hypotheekverstrekker.

Sommige banken bieden een betalingsregeling of een tijdelijke rentekorting bij leegstand. Overweeg ook om je pand tijdelijk te verhuren via platforms als Airbnb of HousingAnywhere.

Dit kan een kortetermijnoplossing zijn tot je een vaste huurder vindt. Verder is het slim om je rendement te berekenen.

Gebruik een tool zoals de Rendementscalculator van Vastgoedjournaal. Vul in: aankoopprijs, hypotheek, huurinkomsten, kosten en belastingen. Zie hoe je rendement verandert bij leegstand.

Leegstand is een uitdaging, geen doodsvonnis. Gebruik de tijd om je pand te verbeteren en je strategie aan te scherpen. Dan kom je sterker terug.

Dit helpt je om financieel scherp te blijven. Als je merkt dat leegstand vaker voorkomt, is het tijd om je aanpak te herzien.

Misschien zit je in een verhuurmarkt die verzadigd is, of is je pand niet aantrekkelijk genoeg. Overweeg om je pand te verkopen en te investeren in een andere locatie. Of diversifieer je portfolio: investeer in een mix van appartementen, eengezinswoningen en commercieel vastgoed, zeker als je vastgoedbeleggen als pensioenstrategie serieus neemt.

Onthoud: vastgoed beleggen is een marathon, geen sprint. Een leegstand van zes maanden is een hobbel, maar met goed tijdmanagement voor vastgoedbeleggers met een baan ernaast kun je er sterker uitkomen.

Door te verduurzamen, je huurprijs te optimaliseren en je financiën op orde te houden, zet je een tegenslag om in een kans. Je pand staat straks weer vol, met een hoger rendement en een betere WWS-score. En jij? Jij zit weer rustig aan tafel, met een kop koffie en een plan voor de toekomst.