Internationaal vastgoed verkopen: Juridische haken en ogen in het buitenland

Je staat op het punt om een appartement in Barcelona of een villa in Dubai te kopen, maar dan komt het: welke wetten gelden er eigenlijk?

Het verkopen van internationaal vastgoed zit vol juridische haken en ogen die je Nederlandse aanpak niet zomaar werkt. In dit stuk leg ik je precies uit hoe je die valkuilen ontwijkt, zonder dat je een juridisch boekwerk hoeft te lezen.

Steeds meer Nederlandse vastgoedbeleggers investeren in Dubai

Dubai is booming. Geen wonder, want huurinkomsten uit vastgoed in Dubai zijn belastingvrij. Nul procent.

In Nederland draai je op voor Box 3 belasting op fictieve rendementen, maar in Dubai hou je de volle mep. Het platform RD Vastgoed heeft inmiddels 8.000 actieve investeerders die dit pad bewandelen. Maar vergis je niet: een woning kopen in Dubai is één ding, verkopen is iets anders. Je hebt te maken met lokale eigendomsrechten, notariële aktes en de vraag of je wel echt eigenaar bent.

In Nederland regel je dat via het Kadaster, maar in de VAE werkt dat anders. Check daarom altijd of je een verdrag ter voorkoming dubbele belasting met de Verenigde Arabische Emiraten kunt gebruiken.

Zo voorkom je dat je over dezelfde huurinkomsten dubbel belasting betaalt. Een praktisch voordeel: de VAE heeft een stabiel rechtssysteem voor buitenlanders.

Je kunt er vaak vrijgestelde zones kopen, maar lees je in voordat je tekent. Huurcontracten zijn er flexibeler dan in Nederland, maar dat betekent niet dat je zomaar kunt opzeggen. Zorg dat je een lokale jurist inschakelt die bekend is met de wetgeving.

De harde realiteit van de Spaanse woningmarkt

Spanje trekt veel Nederlanders, maar de markt is complex. Sinds oktober 2023 is er een registratieplicht voor makelaars in de Comunidad Valenciana. Dat betekent: geen RAICV-nummer, geen legale makelaar.

Dit nummer is verplicht voor makelaars in Valencia, Alicante en Castellón. Check dit altijd, want er zijn genoeg cowboys actief.

De Nederlandse WWS-puntentelling kent iedere belegger, maar in Spanje werkt het anders. De Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 zorgt voor een harde realiteit: huurprijzen kunnen zakken.

In Nederland zagen we al een daling van €2.000 naar €1.100 per maand door WWS. In Spanje kunnen lokale regels ook roet in het eten gooien, bijvoorbeeld door limieten op huurverhogingen. Houd rekening met een lager rendement dan je in Nederland gewend bent.

Een ander pijnpunt: de EBITDA multiple per sector is in Spanje vaak hoger dan in Nederland.

Dat betekent dat bedrijfsovernames duurder zijn, maar ook dat je rendement sneller onder druk staat. Verduurzaming van vastgoed is in Spanje vaak minder ver dan hier, maar je kunt wel investeren in energiezuinige installaties om de huurwaarde te verhogen. Vastgoedbeheer is er vaak lokaal geregeld, maar zorg dat je een betrouwbare partij vindt. Let op: makelaars in Spanje hebben geen verplichte opleiding of vergunning.

Wie mag zich makelaar noemen in Spanje?

In Nederland is een NVM-certificering standaard, maar in Spanje mag iedereen zich makelaar noemen. Daarom is de registratieplicht in de Comunidad Valenciana zo belangrijk.

Vraag altijd naar het RAICV-nummer en controleer dit via de officiële register.

"Geen RAICV-nummer? Loop weg. Het is je enige bewijs dat de makelaar legaal is."

Check ook onafhankelijke reviews en referenties. Vraag andere beleggers naar hun ervaringen. Een makelaar met een mooi kantoor zegt niets over zijn betrouwbaarheid.

Gebruik Engels als gemeenschappelijke taal bij deals, zodat je zeker weet dat je elkaar begrijpt. En schakel een juridisch adviseur in die bekend is met de Spaanse wetgeving. Dat scheelt je duizenden euro's aan fouten.

Internationale bedrijfsovername? Onze 6 handige tips!

Een internationale bedrijfsovername is spannend, maar vol valkuilen. Of je nu een Spaans vastgoedbedrijf koopt of een Dubai-project overneemt: deze tips helpen je op weg.

Onze 6 handige tips voor een internationale bedrijfsovername

1. Schakel een juridisch adviseur in die bekend is met het buitenlandse recht. In Nederland regel je veel zelf, maar internationaal is dat te riskant. Kies iemand met ervaring in vastgoedbeleggen en verhuurhypotheekzaken.
2. Check het RAICV-nummer van de makelaar in Spanje. Zoals gezegd: zonder nummer geen legale deal. Dit voorkomt dat je met een oplichter te maken hebt.
3. Gebruik Engels als taal bij onderhandelingen. Misverstanden over huurcontracten of eigendomsrechten zijn snel gemaakt. Engels is vaak de gemene deler in internationale deals.
4. Vertrouw niet op een Nederlandse koopovereenkomst. Deze is niet automatisch rechtsgeldig in het buitenland. Laat je contract altijd vertalen en controleren door een lokale expert.
5. Check onafhankelijke reviews van makelaars en adviseurs. Vraag om referenties van andere beleggers. Een goed netwerk is goud waard.
6. Houd rekening met belastingvoordelen, zoals de 0% belasting in Dubai, maar ook met nadelen, zoals de hogere EBITDA multiple in het buitenland. Bereken je rendement altijd dubbel.

Deze tips zijn niet alleen voor beginners. Zelfs ervaren beleggers maken fouten. Neem de tijd, vraag hulp en vertrouw op je onderzoek.

Praktische stappen om juridische haken te ontwijken

Wil je direct aan de slag? Begin met een grondige due diligence.

Vraag altijd naar de eigendomsakte en controleer deze bij het lokale kadaster. In Spanje is dat de Registro de la Propiedad.

In Dubai check je bij de Dubai Land Department. Zorg dat je weet wat je koopt. Voor verhuurhypotheekzaken: in Nederland is een verhuurhypotheek vaak nodig, maar in het buitenland werkt dat anders. Sommige landen vereisen een lokale hypotheek, andere niet.

Laat je hierover adviseren. Verduurzaming van vastgoed is overal relevant: investeer in zonnepanelen of isolatie om je rendement te verhogen. Mocht je overwegen om vastgoed te verkopen tijdens een dalende markt, zorg dan voor een goede strategie om je verlies te beperken.

In Nederland telt dit mee voor de WWS-puntentelling, in het buitenland voor je huurwaarde. Sluit af met een lokale vastgoedbeheerder. In Nederland regel je dit via je beheerder, maar in het buitenland is een betrouwbare partner essentieel.

Vraag naar ervaringen met huurcontracten en incasso's. Zo houd je controle over je investering en bepaal je de juiste vraagprijs voor je beleggingspand.

Conclusie: Bereid je voor en geniet van de voordelen

Internationaal vastgoed verkopen is geen rocket science, maar het vraagt om voorbereiding. Van Dubai tot Spanje: de juridische haken zijn er, maar door te kiezen voor vastgoed verkopen via een stille verkoop ontwijk je ze met de nodige discretie.

Gebruik de tips, schakel experts in en check altijd de lokale regels. Zo behaal je een stabiel rendement, zonder verrassingen. Denk aan je belastingen: in Nederland betaal je Box 3, in Dubai niets.

In Spanje heb je te maken met lokale huurregels. Pas je strategie aan en blijf leren.

Je bent niet de eerste belegger die een fout maakt, maar met deze gids ben je diegene die het slim aanpakt.