CV-ketel onderhoudscontract: Verplichting voor verhuurder of huurder?

Een huurder die klapt van de kou, een verhuurder die denkt aan z'n rendement en een cv-ketel die het begeeft.

Het is een klassieke vastgoed-scenario. Plotseling is er die ene vraag: wie betaalt het onderhoudscontract? Jij als belegger of je huurder?

Dat is niet zomaar een detailsommetje. Het zit ‘m in je huurcontract, de WWS-punten en je strategie voor verduurzaming. Het antwoord bepaalt wie er opdraait voor de kosten en hoe je rendement eruitziet.

De harde waarheid: wie betaalt, bepaalt (vaak)

In de basis draait het om één ding: wie is er eigenaar van de ketel? Is de cv-ketel van jou, als verhuurder, en heb je ‘m geplaatst vóór de verhuur?

Dan is het jouw apparaat. Logisch dat jij het onderhoud regelt. In de praktijk zie je vaak dat verhuurders standaard een onderhoudscontract afsluiten.

Dit is slim, want je wilt geen koude klap in de winter en een boze huurder.

Bovendien verlengt het de levensduur van je installatie, wat je vermogen beschermt. Maar er is een andere realiteit. In veel (oudere) huurcontracten staat een clausule dat de huurder zelf verantwoordelijk is voor het ‘klein onderhoud’ van de installatie. In theorie zou een huurder dan zelf een contract moeten afsluiten.

Let wel op: dit is vaak in strijd met de huidige regelgeving. De Hoge Raad heeft bepaald dat het onderhoud van een huurwoning voor rekening van de verhuurder komt, tenzij het duidelijk slijtage door verkeerd gebruik is.

Een cv-ketel hoort daar gewoon bij. Veel verhuurders proberen dit echter te omzeilen door het contract op de naam van de huurder te zetten.

WWS-punten en het onderhoudscontract

Je rendement hangt af van je huurprijs. En je huurprijs hangt af van het WWS-systeem (Waarborg Huurprijzen).

Onderhoud is hierin cruciaal. Als jij als verhuurder geen onderhoudscontract hebt lopen, kan dit leiden tot huurverlaging. De huurder kan naar de Huurcommissie stappen als de verweming niet naar behoren werkt.

Zonder contract loop je het risico dat de huurcommissie oordeelt dat de woning niet in goede staat verkeert.

Dit levert je direct puntenverlies op. En dat betekent een lagere maximale huurprijs en dus minder rendement. Een goed onderhouden ketel levert juist punten op.

Zeker als je ook nog kijkt naar energieprestatie. Een moderne ketel met een energielabel A of B die goed onderhouden is, scoort beter.

Denk aan merken als Remeha, Intergas of Nefit. Een onderhoudscontract bij een installateur in de regio, zoals Feenstra of een lokale partij, is dan een investering in je huurprijs.

Je betaalt misschien €150 - €250 per jaar, maar je beschermt je huurinkomsten die makkelijk €1000+ per maand bedragen. De rekening is snel gemaakt.

De kosten: een koude douche of een warm bad?

Laten we even naar de cijfers kijken. Wat kost zo’n contract nu echt?

Voor een standaard cv-ketel (type HR-combiketel) betaal je als verhuurder gemiddeld tussen de €15 en €25 per maand.

Dat is inclusief de jaarlijkse inspectie, kleine reparaties en 24/7 storingsdienst. Ga je voor een all-in contract, waarbij ook de grote reparaties (zoals een nieuwe warmtewisselaar) zijn inbegrepen, liggen de tarieven hoger, rond de €30 - €40 per maand. Als verhuurder moet je je afvragen: wil je zekerheid of variabele kosten?

Een all-in contract is duurder, maar je hebt geen onverwachte rekeningen van €800 voor een nieuwe motor of circulatiepomp. Dit is belangrijk voor je cashflow, zeker als je net een verhuurhypotheek hebt afgesloten waarbij elke euro telt. Voor verhuurders van portefeuilles is het vaak voordeliger om een contract per object af te sluiten of een pakketdeal te onderhandelen met een installateur.

"Een kapotte ketel in de winter is nooit de schuld van de huurder, tenzij die er met een voorhamer op heeft geslagen. Zorg dat je het bewijs hebt."

De valkuilen in je huurcontract

Veel verhuurders gebruiken modelhuurcontracten. Daarin staat vaak iets over ‘installaties’.

Maar de formulering is key. Schrijf je: "De huurder is verantwoordelijk voor het onderhoud van de cv-installatie"? Dan ben je in de problemen.

De Huurcommissie veegt dit vaak van tafel. Schrijf je: "De verhuurder draagt zorg voor het onderhoud, de huurder is verplicht hieraan mee te werken (bijv. door het geven van toegang)"?

Dan zit je goed. Je houdt de regie en de verantwoordelijkheid. Een andere valkuil is de leeftijd van de ketel.

Is de ketel ouder dan 15 jaar? Dan is de kans op storingen groot.

Als verhuurder wil je dan niet zonder contract zitten. De verduurzaming drukt op je.

Misschien is het slimmer om nu te investeren in een hybride warmtepomp of een volledig elektrische oplossing. Dit verhoogt het energielabel van je woning, geeft je WWS-punten en zorgt voor een hoger rendement op de lange termijn (Box 3).

Praktische tips voor de slimme belegger

Het draait allemaal om het beheersen van risico's. Zie groot onderhoud plannen om financiële verrassingen te voorkomen niet als kostenpost, maar als verzekering voor je rendement.

Zorg dat je altijd zelf de regie houdt. Sluit zelf het contract af en verwerk de kosten in je servicekosten of huurprijsberekening.

• Check je contract nu: Staan er clausules in die in strijd zijn met de wet? Pas ze aan bij de eerstvolgende verhuur of contractverlenging.
• Kies een betrouwbare partij: Ga voor een regionale installateur of een landelijke speler met een goed netwerk. Vraag naar hun tarieven voor vastgoedbeheerders.
• Denk vooruit: Een ketel van 12 jaar oud? Plan de vervanging nu. Met de huidige isolatie-eisen en gasprijzen verdien je een zuinigere ketel of warmtepomp vaak binnen 5 tot 7 jaar terug.
• Documenteer alles: Bewaar alle facturen en onderhoudsrapportages. Bij een geschil of verkoop van het object is dit bewijs van goed verhuurderschap.

Zo houd je de controle over de kwaliteit en voorkom je discussies met huurders. Door het onderhoud zelf te regelen, zoals met een deugdelijk schilderplan voor verhuurders, voorkom je dat een huurder met een eigen, goedkoop contract gaat lopen knutselen. Dat levert alleen maar ellende op.

Jij bent de professional, jij zorgt voor een warm huis en een stabiel rendement. Zo simpel is het.